Investir dans le neuf

Depuis le 1er septembre 2014, et jusqu’au 31 décembre 2021, le dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire, dit "Pinel" accompagne les investisseurs privés dans la constitution de leur patrimoine immobilier tout en permettant une réduction d’impôt. Depuis le 1er janvier 2018, les logements acquis ou construits doivent être situés dans les zones les plus tendues (A, Abis et B1)

Le dispositif Pinel vous permet d’obtenir une réduction d’impôt lors de l’acquisition d’un logement neuf. A la condition de vous engager à le louer non meublé en tant que résidence principale de l’occupant pendant 6, 9 ou 12 ans en respectant des plafonds de ressources pour le locataire et un prix de loyer au mètre carré plafonné.

Le dispositif Pinel propose une réduction d’impôt pouvant s’élever jusqu’à 21% du montant de l’investissement, au lieu des 13 ou 18% précédents. L'investisseur a la possibilité de choisir la durée d'engagement de location qu'il souhaite, avec une réduction d’impôt associée :

• Location du bien pendant 6 ans : une réduction d’impôt de 12% sur le prix d'acquisition du bien immobilier neuf avec la possibilité de renouveler l’engagement une première fois pour 3 ans avec un avantage fiscal de 6% puis une prolongation supplémentaire de 3 ans à 3% ; soit jusqu’à 12 ans permettant un avantage fiscal pouvant atteindre 21%.
• Location du bien pendant 9 ans : une réduction d’impôt de 18%, avec une possibilité d’une prolongation de 3 ans de l’engagement de location initial ; soit jusqu’à 12 ans permettant un avantage fiscal pouvant atteindre 21%.

Exemple A : un couple achète un appartement de 50 m² à 4 000 euros / m² pour un montant de 200 000 euros. Avec un engagement de location de 12 ans, ce ménage pourra déduire de ses impôts au titre de la réduction d’impôt Pinel
>> 200 000 € x 2% = 4 000 € par an pendant 9 ans
>> puis de 200 000 € X 1% = 2 000 € par an pendant 3 années complémentaires, de la 10^ème à la 12^ème année.

Exemple B : un couple achète un appartement de 30 m² à 6 000 €/m² pour un montant de 180 00 €. Plafonné à 5 500 €/m², l’assiette de la réduction sera de 5 500 € x 30 m²= 165 000 €.
Avec un engagement de location de 6 ans, ce ménage pourra déduire de ses impôts au titre de la réduction d’impôt Pinel
>> 165 000 € x 2% = 3 300 € par an pendant 6 ans

La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6^ème ou 1/9^ème) de son montant au titre de chacune de ces années, sans report possible.

• Le prix de vente du bien ne doit pas dépasser 5 500 € par m², dans le cas où le prix dépasse ce montant, l’assiette de la réduction fiscale sera la multiplication de la surface habitable par 5 500 €
• 2 investissements par an et par foyer fiscal, dans la limite de 300 000 €
• La réduction d’impôt est inclue dans le plafond des niches fiscales limitées à 10 000 € par an et par foyer, et ne peut être reportée d’une année à l’autre.
• Le prélèvement à la source. Le bénéfice des réductions d’impôt, comme le dispositif Pinel, acquis au titre de 2018 sera maintenu. Une avance de 60 % calculée sur la base de la situation fiscale de l’année antérieure sera versée courant janvier 2019 sur le compte bancaire pour lequel le contribuable-investisseur aura communiqué ou confirmé les coordonnées préalablement dans sa déclaration de revenus. Le solde sera versé à l’été 2019.
• Le logement neuf doit satisfaire aux normes BBC 2005 ou RT 2012,
• La possibilité de louer le bien acheté à un parent ou un enfant si celui-ci n'est pas un membre du foyer fiscal du contribuable investisseur et dans le respect des engagements du dispositif sur les plafonds de loyer, de ressources et de durée de location.
• La location aux parents/enfants est également possible lorsque l’investissement est réalisé par l’intermédiaire d’une SCI à laquelle le contribuable est associé.

Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit respecter plusieurs conditions

• Être neuf ou rénové,
• Être achevé dans les 30 mois suivant l’acte authentique d’acquisition
• Être loué dans les 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble

Le dispositif Pinel impose des critères locatifs bien précis, qui doivent être suivis scrupuleusement :
Leur non–respect entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales.

• Le propriétaire doit s’engager à louer l’appartement pour une période de 6, 9 ou 12 ans,
• Le bien doit être loué en qualité de résidence principale et non meublé,
• Le respect des plafonds de loyers établis selon les zones Pinel en fonction de la surface du bien loué et de la zone dans laquelle il se situe.

Tableau des loyers maximum au m², charges non comprises, pour les baux conclus :

	Zone A bis	Reste de la Zone A	Zone B1	Zone B2*
2017	16,83 €/m²	12,50 €/m²	10,07 €/m²	8,75 €/m²
2018	16,96 €/m²	12,59 €/m²	10,15 €/m²	8,82 €/m²

La surface à prendre en compte pour le calcul du loyer applicable, comme pour le coefficient S de la surface, est définie comme la surface habitable de l’appartement, majorée de la moitié des annexes plafonnées à 8 m². Ces loyers sont modulés en fonction de la surface du logement, selon la formule (0,7 +19/S), où S désigne la surface. Cette modulation est plafonnée de manière à ce que le loyer ne puisse pas être supérieur à 1,2 fois les plafonds indiqués. Ces plafonds de loyers peuvent être réduits par arrêté du Préfet de région selon les spécificités du marché local et dans des conditions fixées par décret.

 

• Le locataire ne doit pas dépasser un certain plafond de ressources

Tableau des plafonds de ressources des locataires pour les baux conclus en 2018 :

 

Composition du foyer	Localisation du logement
	Zone A Bis	Reste de la Zone A	Zone B1	Zone B2*
Personne seule	37 508 €	37 508 €	30 572 €	27 515 €
Couple	56 058 €	56 058 €	40 826 €	36 743 €
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge	73 486 €	67 386 €	49 097 €	44 187 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge	87 737 €	80 716 €	59 270 €	53 344 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge	104 390 €	95 553 €	69 725 €	62 753 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge	117 466 €	107 527 €	78 579 €	70 721 €
Majoration par personne à partir de la 5ème personne à charge	+13 087 €	+11 981 €	+8 766 €	+7 888 €

A savoir : Pour un bail signé en 2018, c’est le revenu fiscal de référence 2017, figurant sur l’avis d’imposition 2018, qui devra être inférieur aux plafonds de ressources
* A compter du 1er janvier 2018, la zone B2 est exclue du dispositif qui est recentré sur les zones A, Abis et B

• Le non-respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales

Comme tout investissement, investir dans l’immobilier peut présenter des risques. L’équilibre économique de l’opération dépend principalement :

• Du marché locatif : les revenus locatifs peuvent être inférieurs à ceux anticipés si l’investisseur ne trouve pas de locataire au niveau de loyer escompté ou si le locataire est en impayé de loyers
• Des charges liées à la détention d’un bien en vue de sa location : elles peuvent être supérieures celles anticipées, sachant que certaines sont obligatoires (assurances, charges de copropriété, travaux de mise aux normes …) et d’autres facultatives (garanties locatives, frais de gestion)
• De la fiscalité immobilière : les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu suivant des règles spécifiques. Les biens immobiliers sont assujettis à des taxes locales et, le cas échéant, à l’EFI. En cas de vente, la plus-value éventuelle peut être imposable.

Elles déterminent l’éligibilité d’un programme à la réduction fiscale et sont divisées en catégories :

• Zone A bis* : Paris et sa proche banlieue/ 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ;
• Zone A : agglomération de Paris (dont zone A bis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés (Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier par exemple) ;
• Zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations, supérieures à 250 000 habitants, ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A, quelques villes chères (Le Havre, Caen, Dijon, par exemple) , les départements d’Outre-Mer ;
• Depuis le 1er janvier 2018, les opérations d’acquisition et de construction situées dans les communes classées zones B2 et C ne sont plus éligibles à la réduction fiscale. Continuent cependant à bénéficier de la réduction les acquisitions de logements ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017, à la condition que cette acquisition ait été réalisée par le contribuable au plus tard le 31 décembre 2018.

*Conformément à l’article R304-1 du CCH la zone A bis de l’arrêté est incluse dans la zone A
(arrêté du 1er août 2014)
Voir le détail de toutes les communes par zone sur le site Légifrance.
https://www.legifrance.gouv.fr

Le dispositif « Pinel » s’applique aux contribuables qui acquièrent ou font construire des logements neufs ou assimilés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, dans des communes marquées par un déséquilibre entre l’offre et la demande et classées par arrêté (zones A, ABIS et B1), qui s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée de six ou neuf ou douze ans, sous conditions de respect de plafonds de loyer pouvant varier suivant décision du Préfet (BOI-BAREME-000017-20180611-décret du 19/06/2013) et de ressources du locataire (BOI-BAREME-000017-20180611)(CGI, art. 199 novovicies). Le logement doit être destiné à la résidence principale du locataire. Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois de l’achèvement ou de l’acquisition si elle est postérieure. Les durées de 6 ou 9 ans sont définies lors de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition si elle est postérieure. Le taux de réduction est de 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et avec une possibilité de prorogation de l’engagement de location jusqu’à 12 ans permettant un taux de réduction pouvant atteindre 21% du prix d’acquisition. La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient d’au plus deux logements par an, retenu dans la limite d’un plafond à ce jour fixé à 5500 euros/m² de surface utile et sans pouvoir dépasser 300 000 euros pour une même année d’imposition. L’achèvement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de signature de l’acte authentique d’acquisition dans le cas d’un logement acquis en état futur d’achèvement. La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal. La réduction d’impôt est prise en compte pour le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux visés à l’article 200-0 A du CGI (10 000 €). Document n’engageant pas la responsabilité des sociétés du groupe OGIC en cas de programme non éligible, en cas de remise en cause du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal, ni en cas de non location dans les délais prévus aux dispositifs fiscaux. Tout décalage dans la signature de l’acte authentique de vente au-delà du 31 décembre 2021 entrainera la perte du bénéfice de la réduction d’impôt.

Comme tout investissement, investir dans l’immobilier peut présenter des risques. L’équilibre économique de l’opération dépend principalement :
- Du marché locatif : les revenus locatifs peuvent être inférieurs à ceux anticipés si l’investisseur ne trouve pas de locataire au niveau de loyer escompté ou si le locataire est en impayé de loyers
- Des charges liées à la détention d’un bien en vue de sa location : elles peuvent être supérieures celles anticipées, sachant que certaines sont obligatoires (assurances, charges de copropriété, travaux de mise aux normes …) et d’autres facultatives (garanties locatives, frais de gestion)
- De la fiscalité immobilière : les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu suivant des règles spécifiques. Les biens immobiliers sont assujettis à des taxes locales et, le cas échéant, à l’IFI. En cas de vente, la plus-value éventuelle peut être imposable.
Le non-respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales.