Investir dans le neuf

Le dispositif Pinel devait prendre fin le 31 décembre 2017. Le projet de loi de finances pour 2018 prévoit de le proroger de 4 ans, soit jusqu’au 31 décembre 2021. Toutefois, seuls les logements acquis ou construits dans les zones les plus tendues (A, Abis et B) seraient désormais éligibles à la réduction d’impôt

Le dispositif Pinel vous permet d’obtenir une réduction d’impôt lors de l’acquisition d’un logement neuf. A la condition de vous engager à le louer non meublé en tant que résidence principale de l’occupant pendant 6, 9 ou 12 ans en respectant des plafonds de ressources pour le locataire et un prix de loyer au mètre carré plafonné.

Le dispositif Pinel propose une réduction d’impôt pouvant s’élever jusqu’à 21% du montant de l’investissement, au lieu des 13 ou 18% précédents. L'investisseur a la possibilité de choisir la durée d'engagement de location qu'il souhaite, avec une réduction d’impôt associée :

• Location du bien pendant 6 ans : une réduction d’impôt de 12% sur le prix d'acquisition du bien immobilier neuf avec la possibilité de renouveler l’engagement une première fois pour 3 ans avec un avantage fiscal de 6% puis une prolongation supplémentaire de 3 ans à 3% ; soit jusqu’à 12 ans permettant un avantage fiscal pouvant atteindre 21%.
• Location du bien pendant 9 ans : une réduction d’impôt de 18%, avec une possibilité d’une prolongation de 3 ans de l’engagement de location initial ; soit jusqu’à 12 ans permettant un avantage fiscal pouvant atteindre 21%.

Les durées de 6 ou 9 ans sont définies lors de la déclaration de revenu de l'année d'achèvement de l'immeuble, ou d'acquisition si elle est postérieure, et de manière irrévocable.

• Le prix de vente du bien ne doit pas dépasser 5 500 € par m², dans le cas où le prix dépasse ce montant, l’assiette de la réduction fiscale sera la multiplication de la surface habitable par 5 500 €
• 2 investissements par an et par foyer fiscal, dans la limite de 300 000 €
• La réduction d’impôt est inclue dans le plafond des niches fiscales limitées à 10 000 € par an et par foyer, et ne peut être reportée d’une année à l’autre.
• Le logement neuf doit satisfaire aux normes BBC 2005 ou RT 2012,
• La possibilité de louer le bien acheté à un parent ou un enfant si celui-ci n'est pas un membre du foyer fiscal du contribuable investisseur et dans le respect des engagements du dispositif sur les plafonds de loyer, de ressources et de durée de location.
• La location aux parents/enfants est également possible lorsque l’investissement est réalisé par l’intermédiaire d’une SCI à laquelle le contribuable est associé.

Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit respecter plusieurs conditions

• Être neuf ou rénové,
• Être achevé dans les 30 mois suivant l’acte authentique d’acquisition
• Être loué dans les 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble

Le dispositif Pinel impose des critères locatifs bien précis, qui doivent être suivis scrupuleusement :
Leur non–respect entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales.

• Le propriétaire doit s’engager à louer l’appartement pour une période de 6, 9 ou 12 ans,
• Le bien doit être loué en qualité de résidence principale et non meublé,
• Le respect des plafonds de loyers établis selon les zones Pinel en fonction de la surface du bien loué et de la zone dans laquelle il se situe.

Tableau des loyers maximum au m² pour les baux 2017 :

	Zone A bis	Reste de la Zone A	Zone B1	Zone B2*
2017	16,83 €/m²	12,50 €/m²	10,07 €/m²	8,75 €/m²
2018	16,96 €/m²	15,59 €/m²	10,15 €/m²	8,82 €/m²

• Le locataire ne doit pas dépasser un certain plafond de ressources

Tableau plafonds des ressources des locataires pour les baux 2017 :

 

Composition du foyer	Localisation du logement
	Zone A Bis	Reste de la Zone A	Zone B1	Zone B2*
Personne seule	37 126 €	37 126 €	30 260 €	27 234 €
Couple	55 486 €	55 486 €	40 410 €	36 368 €
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge	72 737 €	66 699 €	48 596 €	43 737 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge	86 843 €	79 893 €	58 666 €	52 800 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge	103 326 €	94 579 €	69 014 €	62 113 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge	116 268 €	106 431 €	77 778 €	70 000 €
Majoration par personne à partir de la 5ème personne à charge	+12 954 €	+11 859 €	+8 677 €	+7 808 €

A savoir : Pour un bail signé en 2017, c’est le revenu fiscal de référence 2016, figurant sur l’avis d’imposition 2017, qui devra être inférieur aux plafonds de ressources
* A compter du 1er janvier 2018, la zone B2 serait exclue du dispositif qui serait recentré sur les zones A, Abis et B

• Le non-respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales

Comme tout investissement, investir dans l’immobilier peut présenter des risques. L’équilibre économique de l’opération dépend principalement :

• Du marché locatif : les revenus locatifs peuvent être inférieurs à ceux anticipés si l’investisseur ne trouve pas de locataire au niveau de loyer escompté ou si le locataire est en impayé de loyers
• Des charges liées à la détention d’un bien en vue de sa location : elles peuvent être supérieures celles anticipées, sachant que certaines sont obligatoires (assurances, charges de copropriété, travaux de mise aux normes …) et d’autres facultatives (garanties locatives, frais de gestion)
• De la fiscalité immobilière : les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu suivant des règles spécifiques. Les biens immobiliers sont assujettis à des taxes locales et, le cas échéant, à l’EFI. En cas de vente, la plus-value éventuelle peut être imposable.

Elles déterminent l’éligibilité d’un programme à la réduction fiscale et sont divisées en catégories :

• Zone A bis* : Paris et sa proche banlieue/ 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ;
• Zone A : agglomération de Paris (dont zone A bis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés (Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier par exemple) ;
• Zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations, supérieures à 250 000 habitants, ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A, quelques villes chères (Le Havre, Caen, Dijon, par exemple) , les départements d’Outre-Mer ;
• Et jusqu’au 31 décembre 2017 :
• Zone B2 : villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone A bis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1
• Zone C : zone faiblement tendue - le reste du territoire.

*Conformément à l’article R304-1 du CCH la zone A bis de l’arrêté est incluse dans la zone A
(arrêté du 1er août 2014)
Voir le détail de toutes les communes par zone sur le site Légifrance.
https://www.legifrance.gouv.fr

Le dispositif PINEL
Conformément à la loi de finances pour 2018 (LOI n° 2017-1837 du 30 dec. 2017, art. 68), le dispositif « Pinel » s’applique aux contribuables domiciliés en France qui acquièrent ou font construire des logements neufs ou assimilés entre le 1er janvier 2013 et le  31 décembre 2021, dans des communes classées par arrêté (zones A, ABIS et B1), qui s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée de six ou neuf ans, sous conditions de respect de plafonds de loyer et de ressources du locataire (CGI, art. 199 novovicies). Les durées de 6 ou 9 ans sont définies lors de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition si elle est postérieure et d’une manière irrévocable. La location doit intervenir dans les 12 mois de l’achèvement. Le taux de réduction est de 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et avec une possibilité de prorogation de l’engagement de location initial jusqu’à 12 ans permettant un taux de réduction pouvant atteindre 21% du prix d'acquisition. La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient d’au plus deux logements, retenu dans la limite d’un plafond à ce jour fixé à 5500 euros/m² de surface utile et sans pouvoir dépasser 300 000 euros pour une même année d’imposition. L’achèvement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de signature de l’acte authentique d’acquisition dans le cas d’un logement acquis en état futur d’achèvement. La location ne peut être conclue avec un membre du foyer fiscal. La réduction d’impôt est prise en compte pour le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux visés à l’article 200-0 A du CGI (10 000 €). Document n’engageant pas la responsabilité des sociétés du groupe OGIC en cas de programme non éligible, en cas de remise en cause du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal, ni en cas de non location dans les délais prévus aux dispositifs fiscaux. Tout décalage dans la signature de l’acte authentique de vente au-delà du 31 décembre 2021 entrainera la perte du bénéfice de la réduction d’impôt.
Comme tout investissement, investir dans l’immobilier peut présenter des risques. L’équilibre économique de l’opération dépend principalement :
- Du marché locatif : les revenus locatifs peuvent être inférieurs à ceux anticipés si l’investisseur ne trouve pas de locataire au niveau de loyer escompté ou si le locataire est en impayé de loyers
- Des charges liées à la détention d’un bien en vue de sa location : elles peuvent être supérieures celles anticipées, sachant que certaines sont obligatoires (assurances, charges de copropriété, travaux de mise aux normes …) et d’autres facultatives (garanties locatives, frais de gestion)
- De la fiscalité immobilière : les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu suivant des règles spécifiques. Les biens immobiliers sont assujettis à des taxes locales et, le cas échéant, à l’EFI. En cas de vente, la plus-value éventuelle peut être imposable.
Le non-respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales.