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Téléchargez ici notre guide complet sur le dispositif Pinel pour un savoir plus sur cet investissement en immobilier neuf.
Depuis le 1er septembre 2014, et jusqu’au 31 décembre 2022, le dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire, dit "Pinel" accompagne les investisseurs privés dans la constitution de leur patrimoine immobilier tout en permettant une réduction d’impôt. Depuis le 1er janvier 2018, les logements acquis ou construits doivent être situés dans les zones les plus tendues (A, Abis et B1).
En 2022, le dispositif Pinel vous permet d’obtenir une réduction d’impôt lors de l’acquisition d’un logement neuf. A la condition de vous engager à le louer non meublé en tant que résidence principale de l’occupant pendant 6, 9 ou 12 ans en respectant des plafonds de ressources pour le locataire et un prix de loyer au mètre carré plafonné.
En 2022, le dispositif Pinel propose une réduction d’impôt pouvant s’élever jusqu’à 21% du montant de l’investissement. L'investisseur a la possibilité de choisir la durée d'engagement de location qu'il souhaite, avec une réduction d’impôt associée :
Exemple A : un couple achète un appartement de 50 m² à 4 000 euros / m² pour un montant de 200 000 euros. Avec un engagement de location de 12 ans, ce ménage pourra déduire de ses impôts au titre de la réduction d’impôt Pinel
>> 200 000 € x 2% = 4 000 € par an pendant 9 ans
>> puis de 200 000 € X 1% = 2 000 € par an pendant 3 années complémentaires, de la 10ème à la 12ème année.
Exemple B : un couple achète un appartement de 30 m² à 6 000 €/m² pour un montant de 180 00 €. Plafonné à 5 500 €/m², l’assiette de la réduction sera de 5 500 € x 30 m²= 165 000 €.
Avec un engagement de location de 6 ans, ce ménage pourra déduire de ses impôts au titre de la réduction d’impôt Pinel
>> 165 000 € x 2% = 3 300 € par an pendant 6 ans
La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6ème ou 1/9ème) de son montant au titre de chacune de ces années, sans report possible.
Pour être éligible au dispositif Pinel ou Pinel+, le logement doit respecter plusieurs conditions
Le dispositif Pinel impose des critères locatifs bien précis, qui doivent être suivis scrupuleusement :
Leur non–respect entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Tableau des plafonds de loyers en €/m² SU, hors charges, pour les baux conclus en 2021 et 2022 :
Zone A bis | Reste de la Zone A | Zone B1 | |
2021 | 17,55€/m² | 13,04€/m² | 10,51€/m² |
2022 | 17,62€/m² | 13,09€/m² | 10.55€/m² |
La surface à prendre en compte pour le calcul du loyer applicable, comme pour le coefficient S de la surface, est définie comme la surface habitable de l’appartement, majorée de la moitié des annexes plafonnées à 8 m². Ces loyers sont modulés en fonction de la surface du logement, selon la formule (0,7 +19/S), où S désigne la surface. Cette modulation est plafonnée de manière à ce que le loyer ne puisse pas être supérieur à 1,2 fois les plafonds indiqués. Ces plafonds de loyers peuvent être réduits par arrêté du Préfet de région selon les spécificités du marché local et dans des conditions fixées par décret.
Tableau des plafonds de ressources des locataires pour les baux conclus en 2022 :
Composition du foyer | Localisation du logement | ||
Zone A bis | Reste de la Zone A | Zone B1 | |
Personne seule | 39 363 € | 39 363 € | 32 084 € |
Couple | 58 831 € | 58 831 € | 42 846 € |
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge | 77 120 € | 70 718 € | 51 524 € |
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge | 92 076 € | 84 708 € | 62 202 € |
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge | 109 552 € | 100 279 € | 73 173 € |
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge | 123 275 € | 112 844 € | 82 465 € |
Majoration par personne à partir de la 5ème personne à charge | + 13 734 € | + 12 573 € | + 9 200 € |
À savoir : Pour un bail signé en 2022, c’est le revenu fiscal de référence 2020, figurant sur l’avis d’imposition 2021, qui devra être inférieur aux plafonds de ressources.
Comme tout investissement, investir dans l’immobilier peut présenter des risques. L’équilibre économique de l’opération dépend principalement :
Elles déterminent l’éligibilité d’un programme à la réduction fiscale et sont divisées en catégories :
*Conformément à l’article R304-1 du CCH la zone A bis de l’arrêté est incluse dans la zone A
(arrêté du 1er août 2014)
Voir le détail de toutes les communes par zone sur le site Légifrance.
https://www.legifrance.gouv.fr
Le dispositif PINEL tel que nous le connaissons va cesser. L’année 2022 est la dernière année où les taux de réduction d’impôts et conditions seront maintenus.
Si vous souhaitez profiter de 100% des avantages du dispositif PINEL actuel, réduire vos impôts grâce aux taux en vigueur et vous constituer un patrimoine immobilier en 2022, contactez notre conseiller commercial, il saura vous guider pour concrétiser votre projet immobilier.
A partir de 2023, le Pinel Plus intégrera des conditions supplémentaires afin de permettre aux investisseurs de conserver le taux plein du Pinel actuel.
LES CONDITIONS DU PINEL +
Soit les logements se situent en zone Quartier Prioritaire de la Ville (QPV) dans une commune éligible : Cette seule condition respectée permet de conserver l’avantage du Pinel classique / Pinel 2022.
Soit les logements répondent aux deux conditions cumulatives suivantes :
1 / Le critère de performance énergétique et environnementale de la réalisation, pour les permis de construire déposés à compter du 1er janvier 2022
Pour les résidences dont les permis de construire ont été déposés avant le 1er janvier 2022, le critère de performance énergétique reposera sur le label E+C- (niveau E3/E4 et C1/C2) cumulé de l'étiquette A du DPE.
Le respect du niveau de performance du DPE sera justifié par une évaluation énergétique réalisée par un diagnostiqueur.
2 / Les critères de qualité d’usage des logements.
Ils sont cumulatifs, ce sont des critères destinés à améliorer le confort des logements :
Dans le cas où les conditions du PINEL PLUS ne sont pas réunies, les taux de réduction d’impôts baissent progressivement en 2023 et 2024 :
Date de signature de l'acte de vente | 2021 et 2022 | 2023 | 2024 | ||
Conditions de zonage / exigences environnementales | - | Dans QPV / respect des exigences environnementales et conditions cumulatives de confort | Hors QPV / hors exigences environnementales et conditions cumulatives de confort | Dans QPV / respect des exigences environnementales et conditions cumulatives de confort | Hors QPV / hors exigences environnementales et conditions cumulatives de confort |
Durée de l'engagement de location | Taux de la réduction d'impôts | ||||
6 ans | 12 % | 12 % | 10,5 % | 12 % | 9 % |
9 ans | 18 % | 18 % | 15 % | 18 % | 12 % |
12 ans | 21 % | 21 % | 17,5 % | 21 % | 14 % |
Ces conditions PINEL + s'ajoutent aux conditions du PINEL, à savoir :
LES OBLIGATIONS DU PINEL +
Les obligations du PINEL + sont identiques à celles du PINEL (se référer au paragraphe dédié aux obligations ci-dessus)
LES RISQUES DU PINEL +
Ils sont identiques à ceux du PINEL. Comme tout investissement, investir dans l’immobilier peut présenter des risques. L’équilibre économique de l’opération dépend principalement :
Le dispositif « Pinel » s’applique aux logements dont le permis de construire a été déposé avant le 31/12/21, et aux contribuables qui acquièrent ou font construire des logements neufs ou assimilés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2022, dans des communes marquées par un déséquilibre entre l’offre et la demande et classées par arrêté (zones A, ABIS et B1), qui s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée de six ou neuf ou douze ans, sous conditions de respect de plafonds de loyer pouvant varier suivant décision du Préfet (BOI-BAREME-000017-20180611-décret du 19/06/2013) et de ressources du locataire (BOI-BAREME-000017-20180611)(CGI, art. 199 novovicies). Le logement doit être destiné à la résidence principale du locataire. Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois de l’achèvement ou de l’acquisition si elle est postérieure. Les durées de 6 ou 9 ans sont définies lors de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition si elle est postérieure. Le taux de réduction est de 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et avec une possibilité de prorogation de l’engagement de location jusqu’à 12 ans permettant un taux de réduction pouvant atteindre 21% du prix d’acquisition. La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient d’au plus deux logements par an, retenu dans la limite d’un plafond à ce jour fixé à 5500 euros/m² de surface utile et sans pouvoir dépasser 300 000 euros pour une même année d’imposition. L’achèvement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de signature de l’acte authentique d’acquisition dans le cas d’un logement acquis en état futur d’achèvement. La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal. La réduction d’impôt est prise en compte pour le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux visés à l’article 200-0 A du CGI (10 000 €). Document n’engageant pas la responsabilité des sociétés du groupe OGIC en cas de programme non éligible, en cas de remise en cause du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal, ni en cas de non location dans les délais prévus aux dispositifs fiscaux. Tout décalage dans la signature de l’acte authentique de vente au-delà du 31 décembre 2022 entrainera la perte du bénéfice de la réduction d’impôt. Le non-respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales. Comme tout investissement, investir en Pinel peut présenter des risques pouvant remettre en cause son équilibre économique : vacance locative, taux de rendement minorés, moins-value à la revente... Pour plus d’informations, renseignez-vous auprès de nos conseillers commerciaux.
Le dispositif « Pinel +» s’applique (i) aux logements qui sont soit situés dans un Quartier Prioritaire de la Ville soit au qui respectent cumulativement le critère d’usage ainsi que le critère de qualité en matière de performance énergétique et environnementale supérieure à la réglementation (seuil 2025 de la RE 2020 pour les permis déposés à compter du 1er janvier 2022 pour lesquels l’acte de vente est signé en 2023, + DPE A si l’acte de vente est signé en 2024) et (ii) et aux contribuables qui acquièrent des logements neufs ou assimilés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024, dans des communes marquées par un déséquilibre entre l’offre et la demande et classées par arrêté (zones A, ABIS et B1), qui s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée de six ou neuf ou douze ans, sous conditions de respect de plafonds de loyer pouvant varier suivant décision du Préfet et de ressources du locataire (BOI-BAREME-000017-20180611)(CGI, art. 199 novovicies). Le logement doit être destiné à la résidence principale du locataire. Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois de l’achèvement ou de l’acquisition si elle est postérieure. Les durées de 6 ou 9 ans sont définies lors de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition si elle est postérieure. Le taux de réduction est de 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et avec une possibilité de prorogation de l’engagement de location jusqu’à 12 ans permettant un taux de réduction pouvant atteindre 21% du prix d’acquisition. Ces taux de réduction sont ramenés à 10,5% sur 6 ans, 15% sur 9 ans et 17,5% sur 12 ans à défaut de respect des critères cumulatifs. La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient d’au plus deux logements par an, retenu dans la limite d’un plafond à ce jour fixé à 5500 euros/m² de surface utile et sans pouvoir dépasser 300 000 euros pour une même année d’imposition. L’achèvement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de signature de l’acte authentique d’acquisition dans le cas d’un logement acquis en état futur d’achèvement. La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal. La réduction d’impôt est prise en compte pour le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux visés à l’article 200-0 A du CGI (10 000 €). Document n’engageant pas la responsabilité des sociétés du groupe OGIC en cas de programme non éligible, en cas de remise en cause du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de perte ou diminution du bénéfice de l’avantage fiscal, ni en cas de non location dans les délais prévus aux dispositifs fiscaux. Tout décalage dans la signature de l’acte authentique de vente au-delà du 31 décembre 2024 entrainera la perte du bénéfice de la réduction d’impôt. Le non-respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales. Comme tout investissement, investir en Pinel peut présenter des risques pouvant remettre en cause son équilibre économique : vacance locative, taux de rendement minorés, moins-value à la revente... Pour plus d’informations, renseignez-vous auprès de nos conseillers commerciaux.
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