Investir dans le neuf avec la loi Pinel

Depuis le 1er septembre 2014, et jusqu’au 31 décembre 2024, le dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire, dit "Pinel" accompagne les investisseurs privés dans la constitution de leur patrimoine immobilier tout en permettant une réduction d’impôt. Depuis le 1er janvier 2018, les logements acquis ou construits doivent être situés dans les zones les plus tendues (A, Abis et B1). 

Le dispositif vous permet d’obtenir une réduction d’impôt lors de l’acquisition d’un logement neuf. A la condition de vous engager à le louer non meublé en tant que résidence principale de l’occupant pendant 6, 9 ou 12 ans en respectant des plafonds de ressources pour le locataire et un prix de loyer au mètre carré plafonné.

La loi de finances 2021 a engendré des modifications dans le dispositif ; Le Pinel plus entre en vigueur au 1er janvier 2023, pour en savoir plus, cliquez ici.

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En 2023 et 2024, le dispositif Pinel classique propose une réduction d’impôt dégressive, pouvant s’élever jusqu’à 17.5% du montant de l’investissement en 2023, et jusqu'à 14% en 2024. L'investisseur a la possibilité de choisir la durée d'engagement de location qu'il souhaite, avec une réduction d’impôt associée :

Pour un bien acquis en 2023

• Location du bien pendant 6 ans : une réduction d’impôt de 10.5% sur le prix d'acquisition du bien immobilier neuf avec la possibilité de renouveler l’engagement une première fois pour 3 ans avec un avantage fiscal complémentaire de 4.5%, puis une prolongation triennale à 2.5% complémentaires ; soit jusqu’à 12 ans permettant un avantage fiscal pouvant atteindre 17.5%.
• Location du bien pendant 9 ans : une réduction d’impôt de 15%, avec une possibilité d’une prolongation de 3 ans de l’engagement de location initial ; soit jusqu’à 12 ans permettant un avantage fiscal pouvant atteindre 17.5%.

Pour un bien acquis en 2024

• Location du bien pendant 6 ans : une réduction d’impôt de 9% sur le prix d'acquisition du bien immobilier neuf avec la possibilité de renouveler l’engagement une première fois pour 3 ans avec un avantage fiscal complémentaire de 3%, puis une prolongation triennale à 2% complémentaires ; soit jusqu’à 12 ans permettant un avantage fiscal pouvant atteindre 14%.
• Location du bien pendant 9 ans : une réduction d’impôt de 12%, avec une possibilité d’une prolongation de 3 ans de l’engagement de location initial ; soit jusqu’à 12 ans permettant un avantage fiscal pouvant atteindre 14%.

La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6è ou 1/9è) de son montant au titre de chacune de ces années, sans report possible.

Exemple A : un couple achète un appartement de 50 m² à 4 000 euros / m² pour un montant de 200 000 euros, en 2023. Avec un engagement de location de 12 ans, ce ménage pourra déduire de ses impôts au titre de la réduction d’impôt Pinel
>> 200 000 € x 1,67% = 3 340 € par an pendant 9 ans
>> puis de 200 000 € X 0,83% = 1 660 € par an pendant 3 années complémentaires, de la 10^ème à la 12^ème année.

Exemple B : un couple achète un appartement de 30 m² à 6 000 €/m² pour un montant de 180 000 €, en 2023. Plafonné à 5 500 €/m², l’assiette de la réduction sera de 5 500 € x 30 m²= 165 000 €.
Avec un engagement de location de 6 ans, ce ménage pourra déduire de ses impôts au titre de la réduction d’impôt Pinel
>> 165 000 € x 1,75% = 2887,50 € par an pendant 6 ans

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• Le prix de vente du bien ne doit pas dépasser 5 500 € par m², dans le cas où le prix dépasse ce montant, l’assiette de la réduction fiscale sera la multiplication de la surface habitable par 5 500 €
• 2 investissements par an et par foyer fiscal, dans la limite de 300 000 €
• La réduction d’impôt est incluse dans le plafond des niches fiscales limitées à 10 000 € par an et par foyer, et ne peut être reportée d’une année à l’autre.
• Le prélèvement à la source. Une avance de 60 % calculée sur la base de la situation fiscale de l’année antérieure sera versée le premier mois de l'année N sur le compte bancaire pour lequel le contribuable-investisseur aura communiqué ou confirmé les coordonnées préalablement dans sa déclaration de revenus. Le solde sera versé au cours de l'année N en tenant compte de la déclaration opérée en mai / juin. 
• Le logement neuf doit satisfaire aux normes BBC 2005, RT 2012 ou RE2020.
• La possibilité de louer le bien acheté à un parent ou un enfant si celui-ci n'est pas un membre du foyer fiscal du contribuable investisseur et dans le respect des engagements du dispositif sur les plafonds de loyer, de ressources et de durée de location.
• La location aux parents/enfants est également possible lorsque l’investissement est réalisé par l’intermédiaire d’une SCI à laquelle le contribuable est associé.

En savoir plus

Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit respecter plusieurs conditions

• Être neuf ou rénové,
• Être achevé dans les 30 mois suivant l’acte authentique d’acquisition
• Être loué dans les 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble

Le dispositif Pinel impose des critères locatifs bien précis, qui doivent être suivis scrupuleusement :
Leur non–respect entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales.

• Le propriétaire doit s’engager à louer l’appartement pour une période de 6, 9 ou 12 ans,
• Le bien doit être loué en qualité de résidence principale et non meublé,
• Le respect des plafonds de loyers établis selon les zones Pinel en fonction de la surface du bien loué et de la zone dans laquelle il se situe.

Tableau des plafonds de loyers en €/m² SU, hors charges, pour les baux conclus en 2021 et 2022 :

La surface à prendre en compte pour le calcul du loyer applicable, comme pour le coefficient S de la surface, est définie comme la surface habitable de l’appartement, majorée de la moitié des annexes plafonnées à 8 m². Ces loyers sont modulés en fonction de la surface du logement, selon la formule (0,7 +19/S), où S désigne la surface. Cette modulation est plafonnée de manière à ce que le loyer ne puisse pas être supérieur à 1,2 fois les plafonds indiqués. Ces plafonds de loyers peuvent être réduits par arrêté du Préfet de région selon les spécificités du marché local et dans des conditions fixées par décret.

• Le locataire ne doit pas dépasser un certain plafond de ressources

Tableau des plafonds de ressources des locataires pour les baux conclus en 2022 :

À savoir : Pour un bail signé en 2022, c’est le revenu fiscal de référence 2020, figurant sur l’avis d’imposition 2021, qui devra être inférieur aux plafonds de ressources.

Les plafonds varient chaque année selon l’IRL du 2eme trimestre N-1 et arrondis au centime d'euro le plus proche. Les plafonds 2023 ne sont pas encore parus mais ont été calculés en appliquant l’indice de révision plafonné

• Le non-respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales

Simuler mes avantages Pinel avec un conseiller

Comme tout investissement, investir dans l’immobilier peut présenter des risques. L’équilibre économique de l’opération dépend principalement :

• Du marché locatif : les revenus locatifs peuvent être inférieurs à ceux anticipés si l’investisseur ne trouve pas de locataire au niveau de loyer escompté ou si le locataire est en impayé de loyers
• Des charges liées à la détention d’un bien en vue de sa location : elles peuvent être supérieures celles anticipées, sachant que certaines sont obligatoires (assurances, charges de copropriété, travaux de mise aux normes …) et d’autres facultatives (garanties locatives, frais de gestion)
• De la fiscalité immobilière : les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu suivant des règles spécifiques. Les biens immobiliers sont assujettis à des taxes locales et, le cas échéant, à l’EFI. En cas de vente, la plus-value éventuelle peut être imposable.

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Elles déterminent l’éligibilité d’un programme à la réduction fiscale et sont divisées en catégories :

• Zone A bis* : Paris et sa proche banlieue/ 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ;
• Zone A : agglomération de Paris (dont zone A bis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés (Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier par exemple) ;
• Zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations, supérieures à 250 000 habitants, ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A, quelques villes chères (Le Havre, Caen, Dijon, par exemple) , les départements d’Outre-Mer ;
• Depuis le 1er janvier 2018, les opérations d’acquisition et de construction situées dans les communes classées zones B2 et C ne sont plus éligibles à la réduction fiscale.

Certaines communes sont toutefois soumises à des plafonds de loyers réduits par arrêté du Préfet de région, dans des conditions fixées par décret, contactez votre conseiller OGIC pour en savoir plus.

*Conformément à l’article R304-1 du CCH la zone A bis de l’arrêté est incluse dans la zone A
(arrêté du 1er août 2014)
Voir le détail de toutes les communes par zone sur le site Légifrance.
https://www.legifrance.gouv.fr

Accéder au simulateur de type de zone

A partir de 2023, le Pinel Plus intégrera des conditions supplémentaires afin de permettre aux investisseurs de conserver les taux antérieurs du dispositif. 

Découvrir le PINEL PLUS

Le dispositif « Pinel - ou Pinel Classique » s’applique aux logements et aux contribuables qui acquièrent ou font construire des logements neufs ou assimilés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2023, dans des communes marquées par un déséquilibre entre l’offre et la demande et classées par arrêté (zones A, ABIS et B1), qui s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée de six ou neuf ou douze ans, sous conditions de respect de plafonds de loyer pouvant varier suivant décision du Préfet (BOI-BAREME-000017-20220519-décret du 19/06/2013) et de ressources du locataire (BOI-BAREME-000017-20220519)(CGI, art. 199 novovicies). Le logement doit être destiné à la résidence principale du locataire. Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois de l’achèvement ou de l’acquisition si elle est postérieure. Les durées de 6 ou 9 ans sont définies lors de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition si elle est postérieure. Le taux de réduction est de 10.5 % sur 6 ans, 15 % sur 9 ans et avec une possibilité de prorogation de l’engagement de location jusqu’à 12 ans permettant un taux de réduction pouvant atteindre 17.5% du prix d’acquisition d’applique aux opérations. Ce dispositif Pinel – (« ou dispositif « au taux minoré ») s’applique aux programmes qui ne remplissent pas les conditions du PINEL + (ou « dispositif au taux plein ») savoir les critères cumulatifs de qualité d’usage et de performance énergétique et environnementale renforcés. La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient d’au plus deux logements par an, retenu dans la limite d’un plafond à ce jour fixé à 5500 euros/m² de surface habitable et sans pouvoir dépasser 300 000 euros pour une même année d’imposition. L’achèvement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de signature de l’acte authentique d’acquisition dans le cas d’un logement acquis en état futur d’achèvement. La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal. La réduction d’impôt est prise en compte pour le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux visés à l’article 200-0 A du CGI (10 000 €). Document n’engageant pas la responsabilité des sociétés du groupe OGIC en cas de programme non éligible, en cas de remise en cause du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal, ni en cas de non location dans les délais prévus aux dispositifs fiscaux. Tout décalage dans la signature de l’acte authentique de vente au-delà du 31 décembre 2023 entrainera la réduction du bénéfice de la réduction d’impôt. Le non-respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales. Comme tout investissement, investir en Pinel peut présenter des risques pouvant remettre en cause son équilibre économique : vacance locative, taux de rendement minorés, moins-value à la revente... 

Pour plus d’informations, http://www.ogic.fr/investir/loi-pinel ou auprès de nos conseillers commerciaux.