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Investir dans le neuf avec la loi Pinel

Devenez propriétaire d’un appartement neuf avec le dispositif PINEL en 2022 et profitez des taux actuels de réduction d’impôts. Avec le PINEL +, proposez à vos futurs locataires un niveau de confort et de performance énergétique supérieur !

Qu'est-ce que le dispositif Pinel ?

Depuis le 1er septembre 2014, et jusqu’au 31 décembre 2022, le dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire, dit "Pinel" accompagne les investisseurs privés dans la constitution de leur patrimoine immobilier tout en permettant une réduction d’impôt. Depuis le 1er janvier 2018, les logements acquis ou construits doivent être situés dans les zones les plus tendues (A, Abis et B1). 

Investir dans le neuf avec le dispositif Pinel


En 2022, le dispositif Pinel vous permet d’obtenir une réduction d’impôt lors de l’acquisition d’un logement neuf. A la condition de vous engager à le louer non meublé en tant que résidence principale de l’occupant pendant 6, 9 ou 12 ans en respectant des plafonds de ressources pour le locataire et un prix de loyer au mètre carré plafonné.


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Quels sont les avantages du dispositif Pinel ?

En 2022, le dispositif Pinel propose  une réduction d’impôt pouvant s’élever jusqu’à 21% du montant de l’investissement. L'investisseur a la possibilité de choisir la durée d'engagement de location qu'il souhaite, avec une réduction d’impôt associée :

  • Location du bien pendant 6 ans : une réduction d’impôt de 12% sur le prix d'acquisition du bien immobilier neuf avec la possibilité de renouveler l’engagement une première fois pour 3 ans avec un avantage fiscal complémentaire de 6%, puis une prolongation triennale à 3% complémentaires ; soit jusqu’à 12 ans permettant un avantage fiscal pouvant atteindre 21%.
  • Location du bien pendant 9 ans : une réduction d’impôt de 18%, avec une possibilité d’une prolongation de 3 ans de l’engagement de location initial ; soit jusqu’à 12 ans permettant un avantage fiscal pouvant atteindre 21%.

Exemple A : un couple achète un appartement de 50 m² à 4 000 euros / m² pour un montant de 200 000 euros. Avec un engagement de location de 12 ans, ce ménage pourra déduire de ses impôts au titre de la réduction d’impôt Pinel
>> 200 000 € x 2% = 4 000 € par an pendant 9 ans
>> puis de 200 000 € X 1% = 2 000 € par an pendant 3 années complémentaires, de la 10ème à la 12ème année.

Exemple B : un couple achète un appartement de 30 m² à 6 000 €/m² pour un montant de 180 00 €. Plafonné à 5 500 €/m², l’assiette de la réduction sera de 5 500 € x 30 m²= 165 000 €.
Avec un engagement de location de 6 ans, ce ménage pourra déduire de ses impôts au titre de la réduction d’impôt Pinel
>> 165 000 € x 2% = 3 300 € par an pendant 6 ans

La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6ème ou 1/9ème) de son montant au titre de chacune de ces années, sans report possible.


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Quelles sont les conditions du dispositif Pinel ?

  • Le permis de construire de la résidence doit être déposé avant le 31/12/2021.
  • Le prix de vente du bien ne doit pas dépasser 5 500 € par m², dans le cas où le prix dépasse ce montant, l’assiette de la réduction fiscale sera la multiplication de la surface habitable par 5 500 €
  • 2 investissements par an et par foyer fiscal, dans la limite de 300 000 €
  • La réduction d’impôt est incluse dans le plafond des niches fiscales limitées à 10 000 € par an et par foyer, et ne peut être reportée d’une année à l’autre.
  • Le prélèvement à la source. Une avance de 60 % calculée sur la base de la situation fiscale de l’année antérieure sera versée le premier mois de l'année N sur le compte bancaire pour lequel le contribuable-investisseur aura communiqué ou confirmé les coordonnées préalablement dans sa déclaration de revenus. Le solde sera versé au cours de l'année N en tenant compte de la déclaration opérée en mai / juin. 
  • Le logement neuf doit satisfaire aux normes BBC 2005 ou RT 2012,
  • La possibilité de louer le bien acheté à un parent ou un enfant si celui-ci n'est pas un membre du foyer fiscal du contribuable investisseur et dans le respect des engagements du dispositif sur les plafonds de loyer, de ressources et de durée de location.
  • La location aux parents/enfants est également possible lorsque l’investissement est réalisé par l’intermédiaire d’une SCI à laquelle le contribuable est associé.


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Quelles obligations pour le Pinel et le Pinel+ ?

Pour être éligible au dispositif Pinel ou Pinel+, le logement doit respecter plusieurs conditions

  • Être neuf ou rénové,
  • Être achevé dans les 30 mois suivant l’acte authentique d’acquisition
  • Être loué dans les 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble

Le dispositif Pinel impose des critères locatifs bien précis, qui doivent être suivis scrupuleusement :
Leur non–respect entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales.

  • Le propriétaire doit s’engager à louer l’appartement pour une période de 6, 9 ou 12 ans,
  • Le bien doit être loué en qualité de résidence principale et non meublé,
  • Le respect des plafonds de loyers établis selon les zones Pinel en fonction de la surface du bien loué et de la zone dans laquelle il se situe.

Tableau des plafonds de loyers en €/m² SU, hors charges, pour les baux conclus en 2021 et 2022 :


Zone A bisReste de la Zone AZone B1
202117,55€/m²13,04€/m²10,51€/m²
202217,62€/m²13,09€/m²10.55€/m²


La surface à prendre en compte pour le calcul du loyer applicable, comme pour le coefficient S de la surface, est définie comme la surface habitable de l’appartement, majorée de la moitié des annexes plafonnées à 8 m². Ces loyers sont modulés en fonction de la surface du logement, selon la formule (0,7 +19/S), où S désigne la surface. Cette modulation est plafonnée de manière à ce que le loyer ne puisse pas être supérieur à 1,2 fois les plafonds indiqués. Ces plafonds de loyers peuvent être réduits par arrêté du Préfet de région selon les spécificités du marché local et dans des conditions fixées par décret.

 

  • Le locataire ne doit pas dépasser un certain plafond de ressources

Tableau des plafonds de ressources des locataires pour les baux conclus en 2022 :

Composition du foyer  
Localisation du logement
Zone A bis
Reste de la Zone A
Zone B1

Personne seule
39 363 €39 363 €
32 084 €

Couple
58 831 €
58 831 €
42 846 €

Personne seule ou couple avec 1 personne à charge
77 120 €
70 718 €
51 524 €

Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge
92 076 €
84 708 €
62 202 €

Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge
109 552 €
100 279 €
73 173 €

Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge

123 275 €
112 844 €
82 465 €

Majoration par personne à partir de la 5ème personne à charge
+ 13 734 €
+ 12 573 €
+ 9 200 €


À savoir : Pour un bail signé en 2022, c’est le revenu fiscal de référence 2020, figurant sur l’avis d’imposition 2021, qui devra être inférieur aux plafonds de ressources.


  • Le non-respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales





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Quels sont les risques du Pinel et Pinel+ ?

Comme tout investissement, investir dans l’immobilier peut présenter des risques. L’équilibre économique de l’opération dépend principalement :

  • Du marché locatif : les revenus locatifs peuvent être inférieurs à ceux anticipés si l’investisseur ne trouve pas de locataire au niveau de loyer escompté ou si le locataire est en impayé de loyers
  • Des charges liées à la détention d’un bien en vue de sa location : elles peuvent être supérieures celles anticipées, sachant que certaines sont obligatoires (assurances, charges de copropriété, travaux de mise aux normes …) et d’autres facultatives (garanties locatives, frais de gestion)
  • De la fiscalité immobilière : les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu suivant des règles spécifiques. Les biens immobiliers sont assujettis à des taxes locales et, le cas échéant, à l’EFI. En cas de vente, la plus-value éventuelle peut être imposable.


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Quelle répartition des zones du Pinel et Pinel+?

Elles déterminent l’éligibilité d’un programme à la réduction fiscale et sont divisées en catégories :

  • Zone A bis* : Paris et sa proche banlieue/ 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ;
  • Zone A : agglomération de Paris (dont zone A bis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés (Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier par exemple) ;
  • Zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations, supérieures à 250 000 habitants, ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A, quelques villes chères (Le Havre, Caen, Dijon, par exemple) , les départements d’Outre-Mer ;
  • Depuis le 1er janvier 2018, les opérations d’acquisition et de construction situées dans les communes classées zones B2 et C ne sont plus éligibles à la réduction fiscale.

*Conformément à l’article R304-1 du CCH la zone A bis de l’arrêté est incluse dans la zone A
(arrêté du 1er août 2014)
Voir le détail de toutes les communes par zone sur le site Légifrance.
https://www.legifrance.gouv.fr


Accéder au simulateur de type de zone

Qu'est ce que le Pinel + ?

Le dispositif PINEL tel que nous le connaissons va cesser. L’année 2022 est la dernière année où les taux de réduction d’impôts et conditions seront maintenus.


Si vous souhaitez profiter de 100% des avantages du dispositif PINEL actuel, réduire vos impôts grâce aux taux en vigueur et vous constituer un patrimoine immobilier en 2022, contactez notre conseiller commercial, il saura vous guider pour concrétiser votre projet immobilier.


A partir de 2023, le Pinel Plus intégrera des conditions supplémentaires afin de permettre aux investisseurs de conserver le taux plein du Pinel actuel. 


LES CONDITIONS DU PINEL +


Soit les logements se situent en zone Quartier Prioritaire de la Ville (QPV) dans une commune éligible : Cette seule condition respectée permet de conserver l’avantage du Pinel classique / Pinel 2022. 


Soit les logements répondent aux deux conditions cumulatives suivantes :


1 / Le critère de performance énergétique et environnementale de la réalisation, pour les permis de construire déposés à compter du 1er janvier 2022


  • Les logements neufs acquis en 2023 devront présenter un niveau de performance environnementale équivalent au seuil 2025 de la RE2020
  • Les logements neufs acquis en 2024, devront, en plus du critère 2023, atteindre la classe A du Diagnostic de Performance Energétique (DPE)


Pour les résidences dont les permis de construire ont été déposés avant le 1er janvier 2022, le critère de performance énergétique reposera sur le label E+C- (niveau E3/E4 et C1/C2) cumulé de l'étiquette A du DPE. 


Le respect du niveau de performance du DPE sera justifié par une évaluation énergétique réalisée par un diagnostiqueur. 


2 / Les critères de qualité d’usage des logements. 


Ils sont cumulatifs, ce sont des critères destinés à améliorer le confort des logements :


  • Une surface habitable minimale de 28m² pour un studio, 45m² pour un T2, 62m² pour un T3, 79m² pour un T4 et 96m² pour un appartement T5.
  • L’existence d’espace extérieure privatif, ayant une surface minimale de 3m² pour un studio et un T2, 5m² pour un T3, 7m² pour un T4 et 9m² pour un T5.
  • Une double orientation pour les 3 pièces et plus. Ces typologies de logements devront donc disposer de fenêtre ou porte fenêtre sur deux façades d’orientations différentes.


Dans le cas où les conditions du PINEL PLUS ne sont pas réunies, les taux de réduction d’impôts baissent progressivement en 2023 et 2024 :


Date de signature de l'acte de vente2021 et 202220232024
Conditions de zonage / exigences environnementales 
-
Dans QPV / respect des exigences environnementales et conditions cumulatives de confortHors QPV / hors exigences environnementales et conditions cumulatives de confortDans QPV / respect des exigences environnementales et conditions cumulatives de confortHors QPV / hors exigences environnementales et conditions cumulatives de confort
Durée de l'engagement de locationTaux de la réduction d'impôts
6 ans12 %12 %10,5 %12 %9 %
9 ans18 %18 %15 %18 %12 %
12 ans21 %21 %17,5 %21 % 14 %


Ces conditions PINEL + s'ajoutent aux conditions du PINEL, à savoir :


  • Le prix de vente du bien ne doit pas dépasser 5 500 € par m², dans le cas où le prix dépasse ce montant, l’assiette de la réduction fiscale sera la multiplication de la surface habitable par 5 500 €
  • 2 investissements par an et par foyer fiscal, dans la limite de 300 000 €
  • La réduction d’impôt est incluse dans le plafond des niches fiscales limitées à 10 000 € par an et par foyer, et ne peut être reportée d’une année à l’autre.
  • Le prélèvement à la source. Une avance de 60 % calculée sur la base de la situation fiscale de l’année antérieure sera versée le premier mois de l'année N sur le compte bancaire pour lequel le contribuable-investisseur aura communiqué ou confirmé les coordonnées préalablement dans sa déclaration de revenus. Le solde sera versé au cours de l'année N en tenant compte de la déclaration opérée en mai / juin. 
  • La possibilité de louer le bien acheté à un parent ou un enfant si celui-ci n'est pas un membre du foyer fiscal du contribuable investisseur et dans le respect des engagements du dispositif sur les plafonds de loyer, de ressources et de durée de location.
  • La location aux parents/enfants est également possible lorsque l’investissement est réalisé par l’intermédiaire d’une SCI à laquelle le contribuable est associé.


LES OBLIGATIONS DU PINEL +


Les obligations du PINEL + sont identiques à celles du PINEL (se référer au paragraphe dédié aux obligations ci-dessus)


LES RISQUES DU PINEL +


Ils sont identiques à ceux du PINEL. Comme tout investissement, investir dans l’immobilier peut présenter des risques. L’équilibre économique de l’opération dépend principalement :


  • Du marché locatif : les revenus locatifs peuvent être inférieurs à ceux anticipés si l’investisseur ne trouve pas de locataire au niveau de loyer escompté ou si le locataire est en impayé de loyers
  • Des charges liées à la détention d’un bien en vue de sa location : elles peuvent être supérieures celles anticipées, sachant que certaines sont obligatoires (assurances, charges de copropriété, travaux de mise aux normes …) et d’autres facultatives (garanties locatives, frais de gestion)
  • De la fiscalité immobilière : les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu suivant des règles spécifiques. Les biens immobiliers sont assujettis à des taxes locales et, le cas échéant, à l’EFI. En cas de vente, la plus-value éventuelle peut être imposable.

Mentions légales

Le dispositif « Pinel  » s’applique aux logements dont le permis de construire a été déposé avant le 31/12/21, et aux contribuables qui acquièrent ou font construire des logements neufs ou assimilés entre le 1er janvier 2013 et le  31 décembre 2022, dans des communes marquées par un déséquilibre entre l’offre et la demande et classées par arrêté (zones A, ABIS et B1), qui s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée de six ou neuf ou douze ans, sous conditions de respect de plafonds de loyer pouvant varier suivant décision du Préfet (BOI-BAREME-000017-20180611-décret du 19/06/2013) et de ressources du locataire (BOI-BAREME-000017-20180611)(CGI, art. 199 novovicies). Le logement doit être destiné à la résidence principale du locataire. Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois de l’achèvement ou de l’acquisition si elle est postérieure. Les durées de 6 ou 9 ans sont définies lors de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition si elle est postérieure. Le taux de réduction est de 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et avec une possibilité de prorogation de l’engagement de location jusqu’à 12 ans permettant un taux de réduction pouvant atteindre 21% du prix d’acquisition. La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient d’au plus deux logements par an, retenu dans la limite d’un plafond à ce jour fixé à 5500 euros/m² de surface utile et sans pouvoir dépasser 300 000 euros pour une même année d’imposition. L’achèvement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de signature de l’acte authentique d’acquisition dans le cas d’un logement acquis en état futur d’achèvement. La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal. La réduction d’impôt est prise en compte pour le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux visés à l’article 200-0 A du CGI (10 000 €). Document n’engageant pas la responsabilité des sociétés du groupe OGIC en cas de programme non éligible, en cas de remise en cause du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal, ni en cas de non location dans les délais prévus aux dispositifs fiscaux. Tout décalage dans la signature de l’acte authentique de vente au-delà du 31 décembre 2022 entrainera la perte du bénéfice de la réduction d’impôt. Le non-respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales. Comme tout investissement, investir en Pinel peut présenter des risques pouvant remettre en cause son équilibre économique : vacance locative, taux de rendement minorés, moins-value à la revente... Pour plus d’informations, renseignez-vous auprès de nos conseillers commerciaux.



Le dispositif « Pinel  +» s’applique (i) aux logements qui sont soit situés dans un Quartier Prioritaire de la Ville soit au qui respectent cumulativement le critère d’usage ainsi que le critère de qualité en matière de performance énergétique et environnementale supérieure à la réglementation (seuil 2025 de la RE 2020 pour les permis déposés à compter du 1er janvier 2022 pour lesquels l’acte de vente est signé en 2023, + DPE A si l’acte de vente est signé en 2024) et (ii) et aux contribuables qui acquièrent des logements neufs ou assimilés entre le 1er janvier 2013 et le  31 décembre 2024, dans des communes marquées par un déséquilibre entre l’offre et la demande et classées par arrêté (zones A, ABIS et B1), qui s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée de six ou neuf ou douze ans, sous conditions de respect de plafonds de loyer pouvant varier suivant décision du Préfet et de ressources du locataire (BOI-BAREME-000017-20180611)(CGI, art. 199 novovicies). Le logement doit être destiné à la résidence principale du locataire. Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois de l’achèvement ou de l’acquisition si elle est postérieure. Les durées de 6 ou 9 ans sont définies lors de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition si elle est postérieure. Le taux de réduction est de 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et avec une possibilité de prorogation de l’engagement de location jusqu’à 12 ans permettant un taux de réduction pouvant atteindre 21% du prix d’acquisition. Ces taux de réduction sont ramenés à 10,5% sur 6 ans, 15% sur 9 ans et 17,5% sur 12 ans à défaut de respect des critères cumulatifs.  La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient d’au plus deux logements par an, retenu dans la limite d’un plafond à ce jour fixé à 5500 euros/m² de surface utile et sans pouvoir dépasser 300 000 euros pour une même année d’imposition. L’achèvement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de signature de l’acte authentique d’acquisition dans le cas d’un logement acquis en état futur d’achèvement. La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal. La réduction d’impôt est prise en compte pour le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux visés à l’article 200-0 A du CGI (10 000 €). Document n’engageant pas la responsabilité des sociétés du groupe OGIC en cas de programme non éligible, en cas de remise en cause du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de perte ou diminution du bénéfice de l’avantage fiscal, ni en cas de non location dans les délais prévus aux dispositifs fiscaux. Tout décalage dans la signature de l’acte authentique de vente au-delà du 31 décembre 2024 entrainera la perte du bénéfice de la réduction d’impôt. Le non-respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales. Comme tout investissement, investir en Pinel peut présenter des risques pouvant remettre en cause son équilibre économique : vacance locative, taux de rendement minorés, moins-value à la revente... Pour plus d’informations, renseignez-vous auprès de nos conseillers commerciaux.

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