Les conditions de revente d’un appartement neuf

Vous avez acheté un appartement neuf récemment et vous devez le vendre pour raisons personnelles ? Attention, si vous le cédez trop rapidement, il peut exister des règles qui vous feront perdre une partie du bénéfice de la vente, notamment en cas d’achat en TVA réduite. Explications.

Vendre avant 5 ans ou après 6 ans ?

À partir de sa livraison, un appartement est considéré comme « neuf » juridiquement parlant pendant 5 ans. Vous pouvez choisir de le revendre pendant cette période en espérant faire une plus-value, d’autant que le bien sera toujours sous garantie décennale. Toutefois, rien n’est moins sûr. En effet, selon les spécialistes, vendre un tel bien n’est généralement intéressant qu’après 6 ans, une fois les dépenses liées à l’achat amorties (frais de notaire, intérêt de l’emprunt…). Il peut donc être plus sage d’attendre en estimant régulièrement son bien auprès de professionnels.

Revendre en VEFA avant achèvement ?

Si vous avez acheté un appartement en état de futur achèvement (achat en VEFA), vous avez le droit de le céder avant la livraison si le contrat ou acte de vente ne mentionne pas le contraire. Cependant, vous devrez régler la TVA et la taxe de 19% sur l’éventuelle plus-value immobilière puisque le logement n’aura finalement pas été votre résidence principale1. 

De même, si vous avez bénéficié de la TVA à taux réduit à 5,5% (qui implique de rester au moins 10 ans dans le logement) et que vous revendez le bien sans l’avoir habité, vous devrez rembourser au fisc la différence avec la TVA normale de 20%, soit 14,5%2.  En définitive, il est possible que vous soyez perdant… 

Le saviez-vous ? Si vous occupez un logement neuf acheté en TVA réduite à 5,5% pendant 5 ans, et que vous souhaitez le revendre, vous devrez rembourser 50% de l’écart entre les deux TVA (20% vs 5,5%). Occupé pendant 7 ans ? C’est 30% de l’écart. En effet, pour chaque année d’occupation, c’est 10% de moins de l’écart de TVA à rembourser. Ce remboursement n’est pas dû dans plusieurs cas notamment le divorce ou la perte de son emploi.

L’acquéreur lui, pourra bénéficier de prêts aidés par exemple, mais n’aura pas droit aux frais de notaire réduits (sauf si la vente a lieu avant la signature de l’acte définitif initial chez le notaire).

Et dans le cas de l’investissement locatif ?

Si vous avez réalisé un investissement locatif dans le neuf grâce à au dispositif Pinel, vous vous êtes engagé à louer pour 6, 9 ou 12 ans. Il est de fait interdit de revendre le bien avant la fin des six premières années de baux. Le but de ce dispositif étant de profiter d’abattements fiscaux, il est de toute façon préconisé d’attendre pour le rentabiliser au maximum. 

De plus, en cas de revente, vous serez taxé sur les plus-values immobilières à hauteur de 19% jusqu’à 22 ans après l’achat et de 17,2% au titre des prélèvements sociaux jusqu’à 30 ans.

Toutefois, si la revente de votre investissement sert à racheter une résidence principale dans les deux ans, vous serez exonéré de taxe sur la plus-value.

1 La résidence principale étant exonérée de la taxe sur les plus-values immobilières
2 Hors situation exceptionnelle : mariage, naissance d'un enfant, divorce, chômage longue durée, mutation professionnelle lointaine... Liste complète ici.