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Le Bail réel solidaire (BRS) : le guide complet pour en bénéficier en 2024

Devenez propriétaire de votre résidence principale grâce à un coût d’acquisition réduit. Ce dispositif d'accession sociale permet d'acheter le bâti sans acheter le terrain. Cette dissociation permet d'obtenir un prix de vente du logement plus attractif.

Pourquoi le BRS ?

Vous avez besoin d’aide pour devenir propriétaire de votre résidence principale dans une agglomération en zone tendue, où les prix de l’immobilier sont en hausse ? Vous recherchez une nouvelle solution sécurisée et encadrée par la loi qui vous permettra d’accéder à la propriété à un coût réduit sans faire des dizaines de compromis ? 


OGIC vous propose de découvrir le dispositif Bail Réel Solidaire qui s'adresse aux ménages modestes.


Le principe est simple : en choisissant le dispositif BRS, vous devenez propriétaire de votre logement neuf à prix réduit en contrepartie d’une redevance auprès de l’Organisme Foncier Solidaire (OFS) pour l’occupation du terrain pour une durée de 99 ans maximum.


Ainsi vous devenez preneur et accédant, vous remboursez chaque mois :


  • votre emprunt pour votre logement 
  • et une redevance pour louer le terrain. 


Ce dispositif est surement fait pour vous ! Vous souhaitez acheter votre premier appartement plutôt que louer votre logement, un studio ou un 2 pièces, le Bail Réel Solidaire peut vous aider et vous offre la possibilité de vous constituer un capital sans attendre. Votre famille s’agrandit et vos moyens restent stables et vous avez besoin d’une pièce en plus ? Le BRS peut vous permettre de devenir propriétaire à prix abordable de votre appartement familial, 3 pièces, 4 pièces et plus.


Consultez dès à présent notre catalogue pour découvrir notre offre et les programmes éligibles au dispositif BRS 


Quels sont les avantages du BRS ?

  • Le prix de votre appartement (prix de cession des droits réels immobiliers, hors redevance) est réduit : une économie de 15% à 40% selon les communes.
  • Bénéficier de la TVA Réduite à 5,5% au lieu de 20% sur votre appartement neuf.
  • Cumuler les avantages avec le Prêt à Taux Zéro (sous conditions) pour vous aider à financer votre bien

Quelles conditions pour bénéficier du BRS en 2024 ?

Fin 2023, le gouvernement a reconduit le dispositif BRS en élargissant l'assiette de ménages éligibles. Comment ? En augmentant de manière importante les plafonds de ressources permettant d'avoir accès au bail réel solidaire. Par exemple, pour un couple avec deux enfants, le montant maximum des revenus du foyer ne doit pas dépasser 87 909€ en zone A ou A bis contre 60 788€ en 2023. D'autres conditions doivent toutefois être également remplies :


  • Le logement neuf doit être la résidence principale de l’acquéreur, la sous location n'est pas autorisée ;
  • S'acquitter d’une redevance mensuelle auprès de l’Organisme Foncier Solidaire.



ZONES

FOYER

 A et Abis

B1

B2 et C

1 personne

37 581€

37 581€

32 673€

2 personnes

56 169€

56 169€

43 633€

3 personnes

73 630€

67 517€

52 471€

4 personnes

87 909€

80 875€

63 347€

5 personnes 

104 592€

95 739€

74 518€

6 personnes 

104 592€

107 738€

83 983€

Pers. suppl. 

104 592€

12 005€

9 368€


Pour déterminer la zone fiscale où se situe la résidence, voici les critères :

  • Zone A bis : Paris et 75 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ;
  • Zone A : inclus la zone Abis + la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes (ex : Lyon, Marseille, Toulouse, Bordeaux) et quelques communes des DOM ;
  • Zone B1 : certaines grandes agglomérations et certaines communes où les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, des villes tendues de Province et le reste des communes des départements d’outre-mer ;
  • Zone B2 : villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zones Abis, A et B1, communes de Corse non situées en zones A ou B1 ;
  • Zone C : reste du territoire.


Le gouvernement propose également un simulateur de zone pour être sûr de ne pas vous tromper.


*Les ressources prises en compte sont celles de l’année N-2 de la date de signature du contrat de réservation.
Plafonds de ressources définis au 1er janvier 2024.

Également le prix de vente HT ne peut pas dépasser un plafond maximum fixé en €/m² de surface utile, en fonction de la zone : 


Plafonds des prix (€ HT/M²/SU) 2023

ZONE A

ZONE A bis

ZONE B1

ZONE B2

ZONE C

3 861 €

5 096 €

3 092 €

2 699 €

2 360 €


Source : Arrêté 11/12/2023 modifiant l'arrêté du 26 mars 2004 (JO 14/12/2023)


L’acquéreur doit également se conformer à certaines obligations : il dispose d’un droit de vote aux assemblées générales, à l’exception de certaines décisions**. S’il souhaite effectuer d’important travaux dans son logement, il devra en informer le bailleur (OFS) en lui adressant un devis. Dans le cas où l’acquéreur ne respecte pas ses obligations, l’OFS pourra résilier le BRS.


Que faire en cas de revente du bien ?

L’acquéreur est libre de revendre son appartement neuf à tout moment à des personnes éligibles aux critères de ressources du BRS. Toutefois, il devra solliciter un accord auprès de l’OFS qui dispose d’un droit de préemption, le preneur accédant est tenu de lui vendre le bien en priorité.


A noter que le prix de revente du logement est encadré et précisé dans le bail réel solidaire afin de faire profiter du nouvel acquéreur des mêmes conditions.



Qu’est ce que l’Organisme Foncier Solidaire ?

L’OFS est un organisme de droit privé ou de droit public, à but non lucratif. Défini à l’article L.329-1 du Code de l’urbanisme, son principal objectif est de développer l’accession sociale à la propriété, notamment dans les zones géographiques qui subissent une pression immobilière trop forte.



Mentions légales :

Les acquéreurs de logements neufs peuvent bénéficier du BRS « Bail Réel Solidaire » sous réserve de respecter plusieurs conditions cumulatives, détails disponibles dans le code de la construction de l’habitation, articles L255-1 à 19, R255-1 à 9. En référence à la loi 3DS du 21 février 2022 visant à simplifier le BRS, le BRS opérateur et le BRS preneur ont fusionné ; l’accédant ne signe avec le promoteur qu’un contrat de cession de droits réels immobiliers.

** À l’exception de décisions prises en application des d et n de l’article 25 et des a et b de l’article 26 de la même loi ou de décisions concernant la modification du règlement de copropriété, dans la mesure où il concerne les spécificités du bail réel solidaire



Mise à jour : 08/01/2024


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