Comment lire un plan de vente lors d'un achat dans le neuf ?

Lorsque vous achetez un appartement neuf auprès d’un promoteur immobilier, le plan de vente est le document incontournable. En effet, puisque la résidence n’est pas encore construite, c’est le seul élément qui vous permettra de constater l’orientation du logement, d’imaginer l’aménagement de la pièce de vie ou encore d’appréhender les volumes. Voyons comment bien le lire et quelles informations vérifier avant d’acheter dans le neuf.

Quels sont les types de plans dans l’immobilier neuf ?

Tout d’abord, il n’y a pas que le plan de vente du logement dans la vie ! D’autres plans vous seront également présentés vous permettant d’avoir une vision globale de votre projet.

- Le plan de masse : il peut vous être présenté soit sous la forme d’un dessin soit d’un plan architecte qui est associé au permis de construire. Dans les deux cas, il s’agit de représenter la résidence dans son environnement, vu du haut. Il est très utile lorsque la résidence est composée de plusieurs bâtiments pour connaître précisément la localisation du logement souhaité. Les aménagements extérieurs sont également représentés : voies de circulation, cheminements piétons, espaces verts… Enfin, il définit les limites de propriété et donne un aperçu de la présence – ou non – de voisins.

- Le plan de niveau : ce document permet de situer le logement dans l’étage de la résidence. Vous pourrez ainsi constater avec combien de voisins vous partagerez votre étage mais aussi anticiper la présence du hall d’entrée, de la cage d’escalier, de l’ascenseur et d’éventuels locaux techniques ou électriques. Vous pourrez également constater les typologies (nombre de pièces) des logements du même palier.

- Le plan de sous-sol : comme le plan de niveau, le plan de sous-sol vous permet de visualiser la localisation des places de parking et des caves (le cas échéant). Lorsque vous achetez un appartement neuf, il est souvent possible d’avoir également une place de stationnement en sous-sol. En vous basant sur le numéro de lot du parking, regardez sa proximité avec les sorties, sa taille, sa position par rapport à la rampe, etc…

Exemple de plan de vente sur la résidence OGIC "La Serre" à Issy-les-Moulineaux

Le plan de vente dans l’immobilier neuf

Revenons-en donc au plan de vente. De prime abord, il peut être impressionnant : des cotes, des traits épais et moins épais, des ronds et des pointillés… Mais en le décomposant, vous allez tout comprendre !

- La page de garde : il peut arriver que le plan de vente soit sur deux pages, dont la première est une page de garde reprenant le nom de la résidence, son adresse, son numéro de lot et un aperçu du plan qui sera détaillé en seconde page.

- Le plan d’aménagement : au cœur de la page, le plan principal du logement se dévoile. Pour identifier l'entrée, repérez la flèche pointant vers l'intérieur du logement. Les lignes les plus épaisses représentent les murs porteurs ou séparatifs entre les logements. Les lignes noires plus fines, les cloisons de séparation intérieures. Techniquement, il peut être possible de déplacer ou de retirer l’une de ces cloisons pour agrandir un salon ou une chambre par exemple. Dans ce cas, vous devez demander à votre conseiller commercial ou à chargé de relation client.

La porte d’entrée et les portes de distribution sont représentées entrouvertes avec une ligne simple ou en pointillés, indiquant la zone d’ouverture. Idem pour les fenêtres qui se démarquent des lignes noires les plus épaisses. Si vous constatez une zone fermée mais qui ne représente pas une pièce habitable, il s’agit surement d’une gaine technique pour vos arrivées d’eau ou d’électricité. C’est assez courant à proximité des pièces d’eau.

Les cercles en pointillés à plusieurs emplacements du plan ne sont pas une suggestion déco pour y installer une table ou un tapis : il s’agit de la matérialisation d’une zone de déplacement en fauteuil roulant pour les personnes à mobilité réduite. Ces zones sont notamment obligatoires dans la salle de bain, dans la chambre principale et dans la cuisine pour que le plan soit adapté aux PMR.

Enfin, évier de cuisine, lavabo de salle d’eau, douche, baignoire et wc sont matérialisés à l’emplacement futur qu’ils auront dans les pièces. A l’inverse, les éléments de cuisine et l’électroménager représentés en pointillés ne seront pas fournis mais permettent de vous projeter sur l’aménagement de votre futur lieu d’expérimentations culinaires !

- Le cartouche : situé le plus souvent sur la droite du plan, il reprend d’abord les informations essentielles : le nom, l’adresse de la résidence et les données du lot (bâtiment, numéro de lot, niveau et nombre de pièces). Ensuite, un tableau récapitule chacune des pièces du logement et leur surface habitable. Pourront être mentionnées de manière distinctes les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1m80 qui ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface habitable d’un logement. Enfin, les surfaces annexes (balcon, terrasse, jardin…) sont précisées.

- La rose des vents : située dans un angle du document, la rose des vents permet d’identifier l’orientation du logement. Vous pourrez ainsi vérifier si le balcon est exposé comme vous l’aimeriez. Attention, le bien est peut-être multi-exposé ! Comment le savoir ? Repérez les murs extérieurs du logement : s’ils ont une fenêtre, cela signifie qu’il y a une exposition associée. Ainsi, votre appartement peut être en simple, double, voire triple exposition.

- Le plan de localisation : on en parlait plus haut, le plan de masse et le plan de niveau font partie intégrante des documents qui vous seront présentés lors d’un achat immobilier neuf. En complément, sur le plan de vente, une version simplifiée du plan de niveau indiquera la position précise du logement et son orientation. La surface occupée par le logement sera entourée ou colorée pour une visualisation rapide.

- La légende : forcément, pour représenter un appartement de plusieurs dizaines de mètres carrés sur une feuille A4, il est nécessaire de gagner un peu de place. Aussi, des abréviations sont utilisées pour identifier les éléments qui constituent le logement. En voici une sélection non exhaustive.

Aménagements intérieurs :

EPL - Emplacement pour placard : proposition d’emplacement d’un placard non installé par le promoteur
PL - Placard aménagé : emplacement pour un placard qui sera aménagé conformément à la notice descriptive du logement

Ouvertures :

FE - Fenêtre : fenêtre avec ouverture simple et en hauteur
AV - Fenêtre avec allège vitrée : ouverture simple mais l’espace entre la fenêtre et le sol est également vitré
FF - Fenêtre fixe : fenêtre qui ne peut être ouverte
PF - Porte fenêtre : fenêtre s’ouvrant intégralement permettant l’accès à un espace extérieur
PFC - Porte fenêtre coulissante : fenêtre s’ouvrant de manière latérale et coulissante permettant l’accès à un espace extérieur
VR - Volet roulant : précise la méthode d’occultation des fenêtres
S< - Seuil inférieur à : indique la hauteur de la marche entre le sol de votre appartement et l’espace extérieur accessible par une porte fenêtre.

Extérieur :

GC - Garde-corps : matérialise la position des barrières de sécurité du balcon ou de la terrasse. A la différence d’un mur ou d’un pare-vue, le garde-corps a une hauteur moyenne permettant une vue dégagée.
PV - Pare-vue : à l’inverse du garde-corps, le pare-vue est haut et permet de s'isoler de ses voisins
RP - Robinet de puisage : si vous avez un jardin, permet un accès à l’eau pour l’entretien de vos espaces verts privatifs
EPL - Descente eaux pluviales : il s’agit de l’emplacement de la gouttière qui passera par votre balcon ou jardin pour accéder aux niveaux supérieurs ou inférieurs.

Equipements sanitaires et techniques :

LL - Lave-linge / LV - Lave-vaisselle / R - Réfrigérateur / CUI - Plaque de cuisson / EV – Evier / TRI - Emplacement pour le tri-sélectif : espaces obligatoirement matérialisés dans la cuisine ou la salle de bain pour vous donner une idée de l’aménagement final de votre pièce.
SS - Sèche-serviettes : emplacement du sèche-serviette dans la salle de bain conformément à la notice descriptive
BC - Banquette carrelée : dans les salles de bains, il s’agit d’un espace de faible hauteur, fermé et carrelé, à l’intérieur duquel sont situés les tuyaux d’eau.
CH - Chaudière : emplacement de la chaudière permettant une alimentation en eau chaud sanitaire
GT - Gaine technique : espace permettant le passage des sources d’eau et/ou d’électricité
TE - Tableau électrique : emplacement permettant l’accès à l’ensemble des éléments électriques du logement et notamment le compteur et les disjoncteurs.

A noter que la légende présente également des précisions sur le remplissage et les motifs utilisés dans le plan. Regardez notamment la mention « soffites » ou « faux plafond » qui indique une légère réduction de la hauteur sous plafond du logement à des endroits précis.

- Les niveaux : enfin, n’oubliez pas que le logement dont vous regardez le plan de vente est peut-être sur plusieurs niveaux. Dans ce cas, chaque niveau sera matérialisé sur une page différente ou côte à côte si la place le permet. Dans ce deuxième cas, la mention du niveau sera précisée à proximité du plan de chaque étage.