A quoi sert le géomètre expert dans l'immobilier neuf ?
Ce professionnel libéral assermenté agit à la demande d’un promoteur immobilier avant, pendant et après la construction d’un immeuble. C’est à la fois un ingénieur et un juriste, dont les consignes doivent être scrupuleusement respectées pour assurer la pérennité du projet et la bonne gestion de la copropriété. Mais quelles sont ses prérogatives ?
Les rôles multiples du géomètre-expert
Selon l’Article 1 de la loi du 7 mai 1946, le géomètre-expert, qui doit être inscrit à l’Ordre des géomètres-experts « réalise les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers et, à ce titre, lève et dresse, à toutes échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d’échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière… ».
L’accompagnement du promoteur
Le rôle du géomètre-expert dans les projets d’immeubles résidentiels neufs ne se limite pas qu’à des aspects purement techniques. Il agit également comme un partenaire stratégique des promoteurs et constructeurs. Grâce à ses connaissances approfondies des réglementations locales, il peut conseiller ses clients sur les aspects administratifs et légaux liés à la construction. Cette expertise est particulièrement précieuse dans des projets complexes, où la conformité aux normes d’urbanisme et environnementales est essentielle pour obtenir les autorisations nécessaires et éviter les litiges futurs. Il peut ainsi solliciter un certificat d’urbanisme pour une construction, constituer un dossier de demande de permis d’aménager ou de construire.
Le bornage et la topographie du terrain à construire
Le cadastre, accessible à tous en mairie, ou les titres propriétés, sont parfois très anciens et n’ont jamais été mis à jour. C’est là qu’intervient l’expert-géomètre. Vous l’avez sans doute un jour croisé dans la rue en train de regarder dans un étrange outil sur trépied : le théodolite, ou tachéomètre, qui sert à mesurer les angles horizontaux et verticaux ainsi que les distances au millimètre près. Cela lui permet de matérialiser un terrain à construire et d’en définir juridiquement et de façon irrévocable les limites. C’est le seul technicien à être habilité pour une telle opération : le fait de borner.
Une fois la délimitation établie, il procède à l’étude topographique. Il peut identifier des servitudes ou des restrictions d’usage qui pourraient limiter certains aspects du projet de construction. Cette analyse détaillée du relief est des caractéristiques du sol est cruciale pour la suite. Les informations recueillies par le géomètre-expert aident les architectes et les ingénieurs à concevoir des plans adaptés aux spécificités du terrain. Une étape essentielle pour prévenir d’éventuelles catastrophes comme un glissement de terrain, des inondations ou un tassement du sol qui pourraient compromettre la stabilité et la sécurité de la construction.
Le suivi de chantier
Au-delà de l’étude topographique préliminaire, le géomètre-expert joue également un rôle important pendant la phase de construction. Ses compétences sont sollicitées pour s’assurer que les travaux se déroulent conformément aux plans. À l’aide d’instruments de mesure de haute précision (comme des théodolites, des scanners 3D), il contrôle l’alignement, le niveau, les dimensions dans différentes structures du bâtiment ainsi que le respect des normes. Cette surveillance continue permet de détecter et de corriger rapidement des écarts évitant ainsi des erreurs coûteuses ou des retards de livraison.
La division de la copropriété
Le géomètre-expert peut également s’improviser syndic de copropriété à la demande du promoteur. Il peut en rédiger le règlement, en modifier des documents, établir l’EDD (état descriptif de division) qui définit les tableaux des tantièmes généraux, particuliers et de charges, et en réaliser le plan : l’esquisse d’étage. C’est ce plan de coupe des lots vus du dessus que vous consultez pour identifier votre bien quand vous achetez en état de futur achèvement.
L’ensemble de ces documents seront ensuite transmis au notaire qui se chargera de les publier au service de la publicité foncière. L’immeuble sera ensuite inscrit au registre des copropriétés.
