Prêt locatif social

Le logement PLS (Prêt Locatif Social) offre la possibilité de bénéficier d’un prêt à taux attractif et d’avantages fiscaux dans le cadre de l’acquisition de logements neufs destinés exclusivement à la location sociale.

Mis en place par le gouvernement, le PLS est un dispositif d’investissement locatif accessibles aux bailleurs sociaux comme aux investisseurs privés dont l’objectif est de soutenir la construction de logement neuf dans les zones tendues. Pour en bénéficier, l’investisseur doit signer une convention avec l’Etat et respecter certaines conditions afin de profiter des avantages du PLS.

• Un financement à long terme  avec un prêt amortissable pour une période de 15 à 40 ans, selon la convention signée avec l’Etat.
• Un taux d’emprunt attractif, révisable, indexé sur le livret A.
• Une TVA à taux réduit : les logements neufs en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) financés par des PLS sont soumis au taux de TVA de 10% au lieu de 20%.
• L’exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 à 25 ans si le prêt finance plus de 50 % de l’acquisition de votre logement neuf.
• Une acquisition possible soit en nom propre soit en SCI.
• Pour le locataire, le PLS représente aussi un avantage puisqu’il lui ouvre droit à l’APL sous conditions de ressources. Cette Aide Personnalisée au Logement peut être versée directement au propriétaire-bailleur.
• Le bénéficiaire du PLS peut cumuler le statut de bailleur privé, qui lui accorde un abattement fiscal de 30 % sur les loyers perçus.

Le Prêt Locatif Social est une alternative idéale d’investissement locatif pour les particuliers ayant atteint le plafond des niches fiscales dans le cadre d’autres dispositifs.

• Acquérir un logement neuf destiné à la location sociale.
• Signer une convention de location, ouvrant droit à l’APL pour le locataire, pour une durée au moins égale à celle du prêt (15 ans minimum - 40 ans maximum).
• Le montant du financement de votre logement en PLS doit représenter au minimum 50% du coût de revient de l’opération. Il peut être l’unique prêt permettant le financement de l’investissement.
• Un même logement ne peut pas bénéficier du dispositif PINEL cumulé au PLS. Mais il est possible de faire des investissements distincts sur chacun des dispositifs.

Les logements financés en PLS s’adressent à des locataires dont les ressources sont trop élevées pour prétendre au logement social mais pas suffisantes pour le secteur privé. Le Prêt Locatif Social impose des critères locatifs bien précis, qui doivent être impérativement respectés :

• Le bien doit être loué nu en qualité de résidence principale des locataires pour une durée minimale correspondant à la durée de la convention signée avec l’Etat, soit de 15 ans minimum.
• Le propriétaire ne peut occuper lui-même le logement, ni le louer à ses ascendants ou descendants, ni à ceux de son conjoint, concubin ou partenaire de Pacs.
• Le propriétaire-bailleur peut assurer seul la gestion de son bien immobilier ou le confier à un organisme agréé par le Ministère en charge du Logement.
• Le loyer doit respecter un plafond établi en fonction de la surface du bien loué et de la zone dans laquelle il se situe. 

Tableau des loyers mensuels maximum au m² de surface utile pour les baux conclus en 2022

Le Code de la construction et de l'habitation (art. R. 353-16) définit la surface utile comme étant égale à la surface habitable du logement à laquelle il faut ajouter la moitié de la surface des annexes suivantes dans les conditions fixées par arrêté du ministre du logementSource : www.financement-logement-social.logement.gouv.fr

• Les ressources du locataire ne doit pas dépasser le plafond fixé en fonction de sa situation familiale et de la localisation du logement souhaité. Ces plafonds sont actualisés chaque année.

Tableau des plafonds de ressources nettes annuelles imposables des locataires pour les baux conclus en 2022 (environ 30% de la population est éligible)

Source : www.service-public.fr

Le logement acquis peut être financé en partie par le PLS, après agrément de la collectivité et complété par un emprunt classique proposé par le même établissement de crédit. Le Prêt Locatif Social est distribué seulement par quelques établissements. En 2022*, il était possible de souscrire un PLS auprès :

• De la Caisse des Dépôts et Consignations.
• Des établissements bancaires suivants : Caisse d’Epargne, Crédit Coopératif, Crédit Agricole SA, Crédit Mutuel, Banque postale.

* Source : Circulaire FPI 1801-001 du 26 janvier 2018

Elles déterminent l’éligibilité d’un programme à la réduction fiscale et sont divisées en catégories :

• Zone A bis* : Paris et sa proche banlieue/ 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ;
• Zone A : agglomération de Paris (dont zone A bis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés (Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier par exemple) ;
• Zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations, supérieures à 250 000 habitants, ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A, quelques villes chères (Le Havre, Caen, Dijon, par exemple) , les départements d’Outre-Mer ;
• Zone B2 : villes-centre de certaines grandes agglomérations, grande couronne autour de Paris non située en zone A bis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, communes de Corse non situées en zones A ou B1;
• Zone C : • zone faiblement tendue - le reste du territoire.

*Conformément à l’article R304-1 du CCH la zone A bis de l’arrêté est incluse dans la zone A (arrêté du 1er août 2014) Voir le détail de toutes les communes par zone sur le site Légifrance. https://www.legifrance.gouv.fr