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Depuis le 1er septembre 2014, et jusqu’au 31 décembre 2021, le dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire, dit "Pinel" accompagne les investisseurs privés dans la constitution de leur patrimoine immobilier tout en permettant une réduction d’impôt. Depuis le 1er janvier 2018, les logements acquis ou construits doivent être situés dans les zones les plus tendues (A, Abis et B1)
En 2020, le dispositif Pinel vous permet d’obtenir une réduction d’impôt lors de l’acquisition d’un logement neuf. A la condition de vous engager à le louer non meublé en tant que résidence principale de l’occupant pendant 6, 9 ou 12 ans en respectant des plafonds de ressources pour le locataire et un prix de loyer au mètre carré plafonné.
En 2020, le dispositif Pinel propose une réduction d’impôt pouvant s’élever jusqu’à 21% du montant de l’investissement, au lieu des 13 ou 18% précédents. L'investisseur a la possibilité de choisir la durée d'engagement de location qu'il souhaite, avec une réduction d’impôt associée :
Exemple A : un couple achète un appartement de 50 m² à 4 000 euros / m² pour un montant de 200 000 euros. Avec un engagement de location de 12 ans, ce ménage pourra déduire de ses impôts au titre de la réduction d’impôt Pinel
>> 200 000 € x 2% = 4 000 € par an pendant 9 ans
>> puis de 200 000 € X 1% = 2 000 € par an pendant 3 années complémentaires, de la 10ème à la 12ème année.
Exemple B : un couple achète un appartement de 30 m² à 6 000 €/m² pour un montant de 180 00 €. Plafonné à 5 500 €/m², l’assiette de la réduction sera de 5 500 € x 30 m²= 165 000 €.
Avec un engagement de location de 6 ans, ce ménage pourra déduire de ses impôts au titre de la réduction d’impôt Pinel
>> 165 000 € x 2% = 3 300 € par an pendant 6 ans
La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6ème ou 1/9ème) de son montant au titre de chacune de ces années, sans report possible.
Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit respecter plusieurs conditions
Le dispositif Pinel impose des critères locatifs bien précis, qui doivent être suivis scrupuleusement :
Leur non–respect entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Tableau des loyers maximum au m², charges non comprises, pour les baux conclus :
Zone A bis | Reste de la Zone A | Zone B1 | |
---|---|---|---|
2018 | 16,96 €/m² | 12,59 €/m² | 10,15 €/m² |
2019 | 17,17 €/m² | 12,75 €/m² | 10,28 €/m² |
2020 | 17,43 €/m² | 12,95 €/m² | 10,44 €/m² |
La surface à prendre en compte pour le calcul du loyer applicable, comme pour le coefficient S de la surface, est définie comme la surface habitable de l’appartement, majorée de la moitié des annexes plafonnées à 8 m². Ces loyers sont modulés en fonction de la surface du logement, selon la formule (0,7 +19/S), où S désigne la surface. Cette modulation est plafonnée de manière à ce que le loyer ne puisse pas être supérieur à 1,2 fois les plafonds indiqués. Ces plafonds de loyers peuvent être réduits par arrêté du Préfet de région selon les spécificités du marché local et dans des conditions fixées par décret.
Tableau des plafonds de ressources des locataires pour les baux conclus en 2020 :
Composition du foyer | Localisation du logement | |||
---|---|---|---|---|
Zone A Bis | Reste de la Zone A | Zone B1 | ||
Personne seule | 38 465 € | 38 465 € | 31 352 € | |
Couple | 57 489 € | 57 489 € | 41 868 € | |
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge | 75 361 € | 69 105 € | 50 349 € | |
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge | 89 976 € | 82 776 € | 60 783 € | |
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge | 107 053 € | 97 991 € | 71 504 € | |
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge | 120 463 € | 110 271 € | 80 584 € | |
Majoration par personne à partir de la 5ème personne à charge | + 13 421 € | + 12 286 € | + 8 990 € |
À savoir : Pour un bail signé en 2020, c’est le revenu fiscal de référence 2018, figurant sur l’avis d’imposition 2019, qui devra être inférieur aux plafonds de ressources.
Comme tout investissement, investir dans l’immobilier peut présenter des risques. L’équilibre économique de l’opération dépend principalement :
Elles déterminent l’éligibilité d’un programme à la réduction fiscale et sont divisées en catégories :
*Conformément à l’article R304-1 du CCH la zone A bis de l’arrêté est incluse dans la zone A
(arrêté du 1er août 2014)
Voir le détail de toutes les communes par zone sur le site Légifrance.
https://www.legifrance.gouv.fr
Le dispositif « Pinel » s’applique aux contribuables qui acquièrent ou font construire des logements neufs ou assimilés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021, dans des communes marquées par un déséquilibre entre l’offre et la demande et classées par arrêté (zones A, ABIS et B1), qui s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée de six ou neuf ou douze ans, sous conditions de respect de plafonds de loyer pouvant varier suivant décision du Préfet (BOI-BAREME-000017-20180611-décret du 19/06/2013) et de ressources du locataire (BOI-BAREME-000017-20180611)(CGI, art. 199 novovicies). Le logement doit être destiné à la résidence principale du locataire. Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois de l’achèvement ou de l’acquisition si elle est postérieure. Les durées de 6 ou 9 ans sont définies lors de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition si elle est postérieure. Le taux de réduction est de 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et avec une possibilité de prorogation de l’engagement de location jusqu’à 12 ans permettant un taux de réduction pouvant atteindre 21% du prix d’acquisition. La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient d’au plus deux logements par an, retenu dans la limite d’un plafond à ce jour fixé à 5500 euros/m² de surface utile et sans pouvoir dépasser 300 000 euros pour une même année d’imposition. L’achèvement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de signature de l’acte authentique d’acquisition dans le cas d’un logement acquis en état futur d’achèvement. La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal. La réduction d’impôt est prise en compte pour le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux visés à l’article 200-0 A du CGI (10 000 €). Document n’engageant pas la responsabilité des sociétés du groupe OGIC en cas de programme non éligible, en cas de remise en cause du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal, ni en cas de non location dans les délais prévus aux dispositifs fiscaux. Tout décalage dans la signature de l’acte authentique de vente au-delà du 31 décembre 2021 entrainera la perte du bénéfice de la réduction d’impôt.
Comme tout investissement, investir dans l’immobilier peut présenter des risques. L’équilibre économique de l’opération dépend principalement :
- Du marché locatif : les revenus locatifs peuvent être inférieurs à ceux anticipés si l’investisseur ne trouve pas de locataire au niveau de loyer escompté ou si le locataire est en impayé de loyers
- Des charges liées à la détention d’un bien en vue de sa location : elles peuvent être supérieures celles anticipées, sachant que certaines sont obligatoires (assurances, charges de copropriété, travaux de mise aux normes …) et d’autres facultatives (garanties locatives, frais de gestion)
- De la fiscalité immobilière : les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu suivant des règles spécifiques. Les biens immobiliers sont assujettis à des taxes locales et, le cas échéant, à l’IFI. En cas de vente, la plus-value éventuelle peut être imposable.
Le non-respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales.
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