Investir dans le neuf avec le dispositif Pinel +

Depuis le 1er septembre 2014, et jusqu’au 31 décembre 2024, le dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire, le dispositif Pinel accompagne les investisseurs privés dans la constitution de leur patrimoine immobilier tout en permettant une réduction d’impôt. Depuis le 1er janvier 2018, les logements acquis ou construits doivent être situés dans les zones les plus tendues (A, Abis et B1). 

Le gouvernement souhaite inciter les investisseurs à se tourner vers des logements plus vertueux, en faveur de la transition écologique. 

Ainsi, la loi de finances fait évoluer le dispositif Pinel à compter du 1er janvier 2023, et créé le Pinel plus, qui permet d’obtenir une réduction d’impôt plus importante que le Pinel classique, lors de l’acquisition d’un logement neuf. 

La grande nouveauté du Pinel plus, c'est l'ajout de nouvelles conditions, en fonction de la situation géographique ou de critères énergétique et de confort de l'appartement. OGIC vous explique tout !

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En 2023 et 2024, le dispositif Pinel plus propose le maintien des taux de réduction déjà connus. Cette réduction d’impôt reste dégressive, pouvant s’élever en 2023 jusqu’à 21% du montant de l’investissement pour un engagement de location de 12 ans. 

L'investisseur a la possibilité de choisir la durée d'engagement de location qu'il souhaite, avec une réduction d’impôt associée :

• Location du bien pendant 6 ans : une réduction d’impôt de 12% sur le prix d'acquisition du bien immobilier neuf avec la possibilité de renouveler l’engagement une première fois pour 3 ans avec un avantage fiscal complémentaire de 6%, puis une prolongation triennale à 3% complémentaires ; soit jusqu’à 12 ans permettant un avantage fiscal pouvant atteindre 21%.
• Location du bien pendant 9 ans : une réduction d’impôt de 18%, avec une possibilité d’une prolongation de 3 ans de l’engagement de location initial ; soit jusqu’à 12 ans permettant un avantage fiscal pouvant atteindre 21%.

La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, est imputée dans un premier temps sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des années suivant la période de son engagement de location à raison d’une fraction (1/6^ème ou 1/9^ème) de son montant au titre de chacune de ces années, sans report possible.

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De nouvelles conditions s'appliquent pour bénéficier des taux de réduction du Pinel plus. La demande de permis doit être déposée après le 1er janvier 2022, par ailleurs :

1/ Soit les logements se situent en zone Quartier Prioritaire de la Ville (QPV) dans une commune éligible (en pleine zone, non aux alentours), le dispositif Pinel plus s'applique.

2 / Soit les logements répondent aux deux conditions cumulatives suivantes :

• Le critère de performance énergétique et environnementale de la réalisation :

• Les logements neufs acquis en 2023 devront présenter un niveau de performance environnementale équivalent au seuil 2025 de la RE2020
• Les logements neufs acquis en 2024, devront, en plus du critère 2023, atteindre la classe A du Diagnostic de Performance Energétique (DPE)

• Les critères de qualité d’usage des logements.

Ils sont cumulatifs, ce sont des critères destinés à améliorer le confort des logements :

• Une surface habitable minimale de 28m² pour un studio, 45m² pour un T2, 62m² pour un T3, 79m² pour un T4 et 96m² pour un appartement T5.
• L’existence d’espace extérieure privatif, ayant une surface minimale de 3m² pour un studio et un T2, 5m² pour un T3, 7m² pour un T4 et 9m² pour un T5.
• Une double orientation pour les 3 pièces et plus. Ces typologies de logements devront donc disposer de fenêtre ou porte fenêtre sur deux façades d’orientations différentes.

Cas particulier

Pour les résidences dont les permis de construire ont été déposés avant le 01/01/2022, le critère de performance énergétique reposera sur le label E+C- (niveau E3/E4 et C1/C2) cumulé à l'étiquette A du DPE.

Le respect du niveau de performance du DPE sera justifié par une évaluation énergétique réalisée par un diagnostiqueur.

En complément des conditions précédemment citées, les conditions du Pinel classique restent en vigueur :

• Le prix de vente du bien ne doit pas dépasser 5 500 € par m², dans le cas où le prix dépasse ce montant, l’assiette de la réduction fiscale sera la multiplication de la surface habitable par 5 500 €
• 2 investissements par an et par foyer fiscal, dans la limite de 300 000 €
• La réduction d’impôt est incluse dans le plafond des niches fiscales limitées à 10 000 € par an et par foyer, et ne peut être reportée d’une année à l’autre.
• Le prélèvement à la source. Une avance de 60 % calculée sur la base de la situation fiscale de l’année antérieure sera versée le premier mois de l'année N sur le compte bancaire pour lequel le contribuable-investisseur aura communiqué ou confirmé les coordonnées préalablement dans sa déclaration de revenus. Le solde sera versé au cours de l'année N en tenant compte de la déclaration opérée en mai / juin.
• La possibilité de louer le bien acheté à un parent ou un enfant si celui-ci n'est pas un membre du foyer fiscal du contribuable investisseur et dans le respect des engagements du dispositif sur les plafonds de loyer, de ressources et de durée de location.
• La location aux parents/enfants est également possible lorsque l’investissement est réalisé par l’intermédiaire d’une SCI à laquelle le contribuable est associé.
• Le logement doit être neuf ou rénové,
• L'achèvement de l'immeuble doit avoir lieu dans les 30 mois suivant l’acte authentique d’acquisition
• L'appartement doit être loué dans les 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble

Découvrir les biens OGIC éligibles

Le dispositif Pinel impose des critères locatifs bien précis, qui doivent être suivis scrupuleusement :
Leur non–respect entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales.

• Le propriétaire doit s’engager à louer l’appartement pour une période de 6, 9 ou 12 ans,
• Le bien doit être loué en qualité de résidence principale et non meublé,
• Le respect des plafonds de loyers établis selon les zones Pinel en fonction de la surface du bien loué et de la zone dans laquelle il se situe.

Tableau des plafonds de loyers en €/m² SU, hors charges, pour les baux conclus en 2022 et 2023 :

La surface à prendre en compte pour le calcul du loyer applicable, comme pour le coefficient S de la surface, est définie comme la surface habitable de l’appartement, majorée de la moitié des annexes plafonnées à 8 m². Ces loyers sont modulés en fonction de la surface du logement, selon la formule (0,7 +19/S), où S désigne la surface. Cette modulation est plafonnée de manière à ce que le loyer ne puisse pas être supérieur à 1,2 fois les plafonds indiqués. Ces plafonds de loyers peuvent être réduits par arrêté du Préfet de région selon les spécificités du marché local et dans des conditions fixées par décret.

• Le locataire ne doit pas dépasser un certain plafond de ressources

Tableau des plafonds de ressources des locataires pour les baux conclus en 2023 :

À savoir : Pour un bail signé en 2023, c’est le revenu fiscal de référence 2021, figurant sur l’avis d’imposition 2022, qui devra être inférieur aux plafonds de ressources.

Les plafonds varient chaque année selon l’IRL du 2eme trimestre N-1 et arrondis au centime d'euro le plus proche. Les plafonds 2023 ont été publiés le 1er juin 2023. Source BOI-BAREME-000017-20230608

• Le non-respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales

Comme tout investissement, investir dans l’immobilier peut présenter des risques. L’équilibre économique de l’opération dépend principalement :

• Du marché locatif : les revenus locatifs peuvent être inférieurs à ceux anticipés si l’investisseur ne trouve pas de locataire au niveau de loyer escompté ou si le locataire est en impayé de loyers
• Des charges liées à la détention d’un bien en vue de sa location : elles peuvent être supérieures celles anticipées, sachant que certaines sont obligatoires (assurances, charges de copropriété, travaux de mise aux normes …) et d’autres facultatives (garanties locatives, frais de gestion)
• De la fiscalité immobilière : les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu suivant des règles spécifiques. Les biens immobiliers sont assujettis à des taxes locales et, le cas échéant, à l’EFI. En cas de vente, la plus-value éventuelle peut être imposable.
• Au sein d'un même immeuble, certains logements peuvent être éligibles au Pinel + et d'autres logements peuvent seulement bénéficier du Pinel classique, renseignez-vous. 

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Elles déterminent l’éligibilité d’un programme à la réduction fiscale et sont divisées en catégories :

• Zone A bis* : Paris et sa proche banlieue/ 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ;
• Zone A : agglomération de Paris (dont zone A bis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés (Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier par exemple) ;
• Zone B1 : comprend certaines grandes agglomérations, supérieures à 250 000 habitants, ou dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A, quelques villes chères (Le Havre, Caen, Dijon, par exemple) , les départements d’Outre-Mer ;
• Depuis le 1er janvier 2018, les opérations d’acquisition et de construction situées dans les communes classées zones B2 et C ne sont plus éligibles à la réduction fiscale.

Certaines communes sont toutefois soumises à des plafonds de loyers réduits par arrêté du Préfet de région, dans des conditions fixées par décret, contactez votre conseiller OGIC pour en savoir plus. 

Voir le détail de toutes les communes par zone sur le site Légifrance.
https://www.legifrance.gouv.fr

Accéder au simulateur de type de zone

Le dispositif « Pinel  +» s’applique (i) aux logements qui sont soit situés dans un Quartier Prioritaire de la Ville (QPV) soit au qui respectent cumulativement le critère d’usage ainsi que le critère de qualité en matière de performance énergétique et environnementale supérieure à la réglementation (seuil 2025 de la RE 2020 pour les permis déposés à compter du 1er janvier 2022 pour lesquels l’acte de vente est signé en 2023, + DPE A si l’acte de vente est signé en 2024) et (ii) et aux contribuables qui acquièrent des logements neufs ou assimilés entre le 1er janvier 2013 et le  31 décembre 2024, dans des communes marquées par un déséquilibre entre l’offre et la demande et classées par arrêté (zones A, ABIS et B1), qui s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée de six ou neuf ou douze ans, sous conditions de respect de plafonds de loyer pouvant varier suivant décision du Préfet et de ressources du locataire (BOI-BAREME-000017-20230608) (CGI, art. 199 novovicies). Le logement doit être destiné à la résidence principale du locataire. Le contrat de location doit être signé dans les 12 mois de l’achèvement ou de l’acquisition si elle est postérieure. Les durées de 6 ou 9 ans sont définies lors de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition si elle est postérieure. Le taux de réduction est de 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et avec une possibilité de prorogation de l’engagement de location jusqu’à 12 ans permettant un taux de réduction pouvant atteindre 21% du prix d’acquisition. Ces taux de réduction sont ramenés à 10,5% sur 6 ans, 15% sur 9 ans et 17,5% sur 12 ans à défaut de respect des critères cumulatifs si l’acte de vente est signé en 2023. Ils sont ramenés à 9% sur 6 ans, 12% sur 9 ans et 14% sur 12 ans si l’acte de vente est signé en 2024. La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient d’au plus deux logements par an, retenu dans la limite d’un plafond à ce jour fixé à 5500 euros/m² de surface habitable et sans pouvoir dépasser 300 000 euros pour une même année d’imposition. L’achèvement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date de signature de l’acte authentique d’acquisition dans le cas d’un logement acquis en état futur d’achèvement. La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal. La réduction d’impôt est prise en compte pour le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux visés à l’article 200-0 A du CGI (10 000 €). Document n’engageant pas la responsabilité des sociétés du groupe OGIC en cas de programme non éligible, en cas de remise en cause du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de perte ou diminution du bénéfice de l’avantage fiscal, ni en cas de non location dans les délais prévus aux dispositifs fiscaux. Tout décalage dans la signature de l’acte authentique de vente au-delà du 31 décembre 2024 entrainera la perte du bénéfice de la réduction d’impôt. Le non-respect des engagements de location entraine la perte du bénéfice des incitations fiscales. Comme tout investissement, investir en Pinel peut présenter des risques pouvant remettre en cause son équilibre économique : vacance locative, taux de rendement minorés, moins-value à la revente... Pour plus d’informations, renseignez-vous auprès de nos conseillers commerciaux.

Dernière mise à jour : 30/06/2023