Investir dans le neuf avec le dispositif Jeanbrun

Le dispositif concerne aussi bien les logements neufs que certains biens anciens à rénover, 
avec une approche pensée pour un investissement plus lisible et plus durable. 

*Consultez en bas de cette page les modalités du dispositif Jeanbrun dit “ statut du bailleur privé”

Conditions d’éligibilité

Le dispositif est applicable sur l’ensemble du territoire, en France, pour des logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif, et acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement, rénovés à neuf au sens du régime de TVA, ou faisant l’objet de travaux de réhabilitation lourde càd les travaux permettant d’obtenir un DPE A ou B et respectant les critères de sécurité d’usage, de qualité sanitaire et d’accessibilité des logements neufs fixés par le décret n°2025-913 du 5 septembre 2025, et pour lesquels les travaux d’amélioration réalisés doivent représenter au moins 30 % du prix d’acquisition du bien.

Peuvent bénéficier de ce dispositif :

• les personnes physiques ;
• les sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés (ex. : SCI), les acquisitions réalisées en démembrement de propriété ne sont en principe pas éligibles. Une exception existe toutefois en cas de décès d’un époux soumis à imposition commune, si le conjoint survivant reprend le dispositif dans les conditions prévues par la loi.

Le dispositif s’applique aux logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Etant précisé qu’en VEFA, c’est la date de l’acte de vente qui est retenue.

Vous vous engagez à donner le logement en location nue, à usage de résidence principale du locataire, pour une durée minimale de 9 ans.

Voici les conditions à respecter :

• ✓La location doit être consentie auprès de locataires dont les ressources ne dépassent pas certains seuils.
• ✓Le loyer mensuel doit être fixé selon l’affectation du logement à une location intermédiaire, sociale ou très sociale.
• ✓Le logement doit être loué de manière effective et continue dans un délai de 12 mois suivant la date d’achèvement des travaux ou, si elle est postérieure, suivant la date d’acquisition.
  

Il est ainsi qu’à un ascendant, un descendant ou un collatéral jusqu’au deuxième degré inclus, ou à un allié (par exemple beau-parent, beau-frère, belle-soeur) dans les mêmes conditions. Le non-respect de ces conditions peut donner lieu à un redressement fiscal, avec reprise des avantages passés, intérêts de retard et, éventuellement, pénalités. Il vous appartient donc de veiller à conserver l’ensemble des documents contractuels et justificatifs.

L’article 31, I i) du CGI permet aux acquéreurs d’un bien éligible de bénéficier d’un amortissement :

• sur 80% du prix d’acquisition net de frais pour des travaux neufs ;
• dont le point de départ est le 1er jour du mois d’achèvement de l’immeuble, ou son acquisition si elle est postérieure ; 
• dont le taux et le plafond des déductions de l’amortissement diffèrent selon le niveau de ressources du locataire et le loyer pratiqué, ainsi que la nature des travaux. A ce jour, les modalités suivantes sont en vigueur : 

Le bénéfice du dispositif est subordonné à l’exercice d’une option écrite irrévocable lors du dépôt de votre déclaration de revenus afférente à l’année d’achèvement du logement ou, lorsque celle-ci est postérieure, à l’année de son acquisition. 

Ce dispositif n’est pas cumulable, au titre d’un même logement, avec la réduction d’impôt en faveur du logement social en Outre-mer pour des travaux neufs. 

Le déficit foncier est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 €.

L’attention de l’investisseur est appelée sur le fait que l’équilibre économique de l’investissement dépend :

• Du marché locatif : Vos revenus locatifs peuvent être inférieurs à ce que vous avez anticipé, si vous ne trouvez pas de locataire, ou si votre locataire est en impayé. En tant qu’investisseur, il importe d’analyser préalablement le marché locatif local (offre et demande, niveau des loyers, taux de vacance) ;
• Des charges liées à la détention d’un bien immobilier en vue de sa location : Si certaines charges sont déductibles des revenus fonciers, elles peuvent évoluer ;
• De la fiscalité immobilière : les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu, suivant des règles spécifiques. Les biens immobiliers sont assujettis à des taxes locales (ex. TFPB), et le cas échéant à l’IFI.

En cas de revente du bien, l’investisseur peut être soumis à une imposition en cas d’éventuelle plus-value immobilière. En cas de cession du bien, les déductions de l’amortissement sont réintégrées dans le calcul de la plus-value immobilière (le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction).

La revente anticipée du bien avant la fin de l’engagement de location peut entraîner la remise en cause de l’avantage fiscal. Le réservataire devra étudier l'environnement locatif, s’informer de l'articulation des avantages, des obligations et des risques, et faire son affaire personnelle de cette situation. La note ne remplace ni les textes légaux et réglementaires, ni les conseils personnalisés d’un avocat ou d’un expert-comptable. Investir présente des risques. 

Un investissement immobilier comporte des risques de perte en capital. La rentabilité et la valeur du bien peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse. Un engagement de location est requis pour bénéficier du dispositif fiscal.