Quels sont les frais lors de l'achat d'un appartement neuf ?

Mais pour réussir votre achat immobilier neuf, il est essentiel d'avoir une vision complète de votre budget, au-delà du seul prix d'acquisition. En effet, des frais annexes sont à prévoir, pour finaliser votre investissement et aménager votre nouveau chez-vous. Passons en revue les différents postes de dépenses à intégrer dans votre projet.

Lorsque vous achetez un appartement neuf, vous payez le prix fixé par le promoteur immobilier. Mais savez-vous ce que ce tarif recouvre exactement ? En plus du coût de construction proprement dit, il intègre en réalité de nombreux frais nécessaires à la réalisation du programme immobilier :

• Les études de sol, de faisabilité et d'architecture
• L'achat du terrain et les éventuels frais de démolition
• La construction (matériaux et main d'œuvre)
• Les frais d'aménagement (voirie, réseaux, espaces verts...)
• Les taxes d'urbanisme et participations obligatoires
• Les assurances obligatoires (dommages-ouvrage, garantie décennale...)
• Les frais de commercialisation et de publicité
• La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) qui peut être de 5,5% ou de 20%
• Et bien sûr, la marge du promoteur immobilier

Au total, si on fait le calcul, ces différents frais représentent généralement un pourcentage entre 15% et 25% du prix de vente final. Pour un appartement neuf de 200 000 euros, cela correspond donc à un montant de 30 000€ à 50 000€ de frais, déjà inclus dans le tarif. Des sommes conséquentes, mais qui vous garantissent un logement entièrement neuf, aux normes et bénéficiant de solides garanties. 

Quoi qu'il arrive, le prix du logement neuf affiché sera le prix payé. L'un des avantages de l'immobilier neuf, c'est qu'il n'y a pas de frais d'agence immobilière à la charge du vendeur ou de l'acquéreur comme il existe en cas de vente dans l'immobilier ancien.

Pour financer l'achat de votre appartement neuf, vous ferez très probablement appel à un crédit immobilier. Si les taux sont actuellement attractifs, n'oubliez pas de prendre en compte les différents frais annexes qui vont s'ajouter à votre prêt :

• Les frais de dossier prélevés par la banque, comptez entre 500€ et 1000€ selon les établissements
• Les frais de garantie, qui dépendent du type de prêt (hypothécaire ou cautionné) et de son montant, variable selon les banques
• L'assurance emprunteur, désormais obligatoire, dont le coût se situe entre 0,2% et 0,4% du capital emprunté par an

Pour un prêt de 150 000€ sur 20 ans, vous devrez donc prévoir entre 2000€ et 3000€ de frais initiaux, auxquels s'ajouteront environ 1500 euros par an pour l'assurance de prêt, soit près de 30 000 euros de frais sur toute la durée du crédit. Des montants importants, qui justifient de mettre les banques en concurrence et de bien négocier votre financement. Attention lorsque vous utilisez un simulateur de prêt immobilier car les frais ne sont pas toujours inclus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier pour trouver la meilleure offre de prêt, et optimiser ce calcul.

Il existe également d'autres frais annexes potentiels liés à la propriété d'un bien immobilier. La taxe foncière est un impôt local que le propriétaire d'un bien immobilier doit payer chaque année. Cette taxe est basée sur la valeur locative cadastrale du bien, qui est déterminée par l'administration fiscale. Les taux de cette taxe varient en fonction de la commune et du département où se trouve le bien. Il est important de noter que cette taxe peut être majorée en cas de non-paiement.

La taxe d'habitation, quant à elle, a été supprimée pour la majorité des ménages en 2020. Toutefois, certains ménages, notamment ceux aux revenus les plus élevés, continuent de la payer. Cette taxe est basée sur la valeur locative du logement occupé au 1er janvier de l'année d'imposition.

Les charges de copropriété sont un autre poste de dépense important pour les propriétaires d'un bien en copropriété. Ces charges couvrent les frais de gestion de l'immeuble (entretien, réparations, assurance, etc.) et sont réparties entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part. Les charges de copropriété peuvent être fixes ou variables, et leur montant peut varier d'une année sur l'autre en fonction des dépenses engagées par la copropriété.

L'achat d'un appartement neuf ne peut se faire que par acte notarié. Mais rassurez-vous, les frais de notaire sont réduits pour ce type d'acquisition, par rapport à l'ancien. Ils se situent entre 2% et 3% du prix d'achat, contre 7% à 8% pour un logement de plus de 5 ans.

Pourquoi une telle différence ? Tout simplement car dans le neuf, les droits d'enregistrement (aussi appelés "droits de mutation") redevables à l'Etat et soumis à un barême précis, sont réduits. Ils ne représentent que 0,715% du prix, contre plus de 5% dans l'ancien. Les autres composantes des frais de notaire (émoluments du notaire, débours, TVA...) restent identiques.

Concrètement, pour l'achat d'un appartement neuf au prix de 200 000€, le notaire vous facturera environ 5000 euros de frais, dont le calcul se répartit comme suit :

• Émoluments (rémunération) du notaire : 1500€
• Droits d'enregistrement : 1430€
• Contribution de sécurité immobilière : 200€
• TVA et frais divers : 1870€

Dans l'ancien, il vous en aurait coûté plus de 15 000€ ! Une économie substantielle, qui compense en partie le surcoût lié à l'achat dans le neuf. Votre notaire pourra vous fournir une estimation précise de ses frais, dont sa rémunération, dès la signature du contrat de réservation. Nul besoin de comparer les notaires puisque c'est souvent le promoteur qui choisit celui qui se chargera de vous faire signer l'acte notarié. A savoir, certains promoteurs immobiliers neufs pourront vous offrir ces frais de notaire dans le cadre d'une offre commerciale. Mais attention, ce n'est pas automatique !

L'intérêt d'un appartement neuf est qu'il est livré entièrement fini (peintures, revêtement de sol, carrelage, sanitaires...). Toutefois, certains équipements restent généralement à la charge de l'acquéreur. Il s'agit principalement :

• De la cuisine équipée (meubles et électroménager)
• Du mobilier de rangement (même si des placards intégrés sont parfois proposés dans les chambres)
• Des luminaires et ampoules
• Du mobilier pour le balcon ou la terrasse

Selon la surface de votre logement et le niveau de prestation choisi, ce poste de dépense peut vite grimper. En effet, si vous achetez pour la première fois une maison avec jardin, les frais liés à l'entretien de votre espace extérieur seront plus importants que si vous disposiez que d'un balcon de quelques mètres carrés.

Comptez un minimum de 5000€ pour une cuisine et des rangements basiques, et jusqu'à 20 000€ ou plus pour des équipements haut de gamme. Vous avez parfois la possibilité de faire réaliser ces aménagements par le promoteur, mais à des tarifs généralement plus élevés que ceux des cuisinistes et aménageurs indépendants. Pensez à demander plusieurs devis pour comparer. Pensez sinon à faire ces travaux par vous même, pour encore plus d'économie.

Dans l'ancien, ces frais existent également, et d'autant plus s'il faut retirer l'existant pour tout refaire. Mais l'achat d'un appartement avec une cuisine déjà équipée augmente la valeur-ajoutée du bien de manière non négligeable.

Même s'il est flambant neuf, votre appartement aura besoin d'une touche personnelle pour devenir un vrai cocon douillet. Et cela a un coût, à ne pas négliger dans votre budget, surtout si vous achetez pour avoir plus grand. Vous devrez probablement prévoir des dépenses pour effectuer quelques petits travaux de décoration :

• La peinture des murs et plafonds si vous souhaitez changer la couleur
• Les papiers peints
• Les rideaux, voilages et tringles
• L'achat de nouveaux meubles et accessoires de décoration

Difficile de donner un montant précis tant cela dépend de vos goûts, de la surface à aménager et des travaux à réaliser. Mais on estime généralement le budget déco entre 50€ et 200€ par m2 pour un appartement neuf. Pour un 3 pièces de 70m2, cela représente entre 3500€ et 14 000 euros. Si vous pouvez vous contenter dans un premier temps d'une décoration minimaliste, mieux vaut tout de même prévoir une petite enveloppe travaux pour rendre votre intérieur chaleureux et à votre image.

Au final, pour l'achat d'un appartement neuf de 200 000€, voici une estimation des différents frais à prévoir en plus du prix d'achat :

• Frais de notaire : 5000€
• Frais de prêt sur 20 ans : 30 000€ (dont 3000€ à l'octroi du crédit)
• Frais d'équipement (cuisine et rangements) : 10 000€
• Frais de décoration : 7000€

Soit un total d'environ 52 000€, dont 25 000 euros à débourser avant même d'emménager. Sans compter les frais que vous aurez "à l'usage" comme la taxe foncière. Un budget conséquent, qui peut représenter jusqu'à 25% du prix d'achat, et qu'il est crucial d'anticiper pour sécuriser son projet.

Vous l'aurez compris, devenir propriétaire d'un appartement neuf ne s'improvise pas. Cela demande une préparation minutieuse, notamment sur le plan financier, pour intégrer l'ensemble des frais inhérents à ce type d'acquisition. Chez OGIC, nous avons à cœur de vous accompagner à chaque étape pour concrétiser votre projet immobilier. Nos conseillers immobiliers sont à votre écoute pour étudier avec vous le plan de financement le plus adapté et vous proposer les meilleures solutions.