Vous avez pour projet de devenir propriétaire ? Vous aurez alors le choix entre acheter dans l’ancien - c’est-à-dire acheter un appartement ou une maison qui aura déjà été occupé par un précédent propriétaire - ou bien acheter dans l’immobilier neuf. Cette dernière solution offre son lot d’avantages. Mais l’achat sur plan est un investissement majeur et peut également être source d’inquiétudes, surtout lorsque c’est votre premier achat. Tour d’horizon des avantages et points clés à retenir pour s’engager dans l’achat en VEFA en toute sérénité.
Commençons donc par les points positifs de l’achat dans le neuf. Ils sont assez nombreux mais intéressons-nous aux principaux, ceux qui sont distinctifs par rapport à l’immobilier ancien.
Eviter les travaux pour votre appartement neuf
Tout d’abord, comme son nom l’indique, l’immobilier neuf permet d’acheter... neuf. Et ce n’est pas négligeable. En effet, depuis la mise en place du nouveau DPE et des contraintes réglementaires associées, un grand nombre d’appartements disposant d’un mauvais classement (notamment F et G) se retrouvent sur le marché. Ils nécessitent alors beaucoup de travaux et un investissement conséquent pour se mettre aux normes et éviter la moins-value lors de la revente. Bien sûr, des logements plus vertueux sont également disponibles mais la concurrence est rude et les logements les plus intéressants partent vite.
En achetant dans le neuf, vous pouvez en plus choisir une bonne partie des prestations de votre futur logement. La couleur du parquet dans les pièces de vie, le style du carrelage et de la faïence dans les pièces d’eau ou encore le meuble de salle de bain seront à choisir par vos soins lors de cette étape importante dans votre achat sur plan.
Certains promoteurs, comme OGIC, proposent également des options afin de vous permettre de personnaliser encore plus votre intérieur et obtenir un effet waouh dès votre emménagement : ajout ou retrait de cloisons en fonction des possibilités techniques, insertion d’une verrière, ajout de prises, intégration de spots led. Bref, de nombreuses possibilités pour vous assurer d’une installation optimale lors de votre emménagement. Les peintures des murs et plafonds seront blanches afin de vous laisser imaginer la décoration de vos rêves.
A l’inverse de la salle de bain où tout sera prêt, côté cuisine, il vous faudra prévoir l’équipement. Un meuble évier est proposé par défaut. Mais l’idéal est de choisir votre cuisiniste en amont de la livraison de votre logement– et étudier le budget associé - afin d’emménager directement dans une cuisine plus que parfaite pour un confort de vie optimal ! Les logements neufs ont donc tout pour plaire !
Profiter d’une fiscalité avantageuse lors de votre achat
En raison de tous ces avantages liés à l’absence de lourds travaux, côté prix, un appartement neuf est affiché plus cher qu’un logement ancien. Mais l’Etat et certaines collectivités locales proposent des aides pour vous aider à acheter votre premier bien immobilier.
Tout d'abord, il est possible d'être exonéré de la taxe foncière sur les propriétés bâties les deux premières années. Cette exonération d'impôt est décidée sur le plan local et il peut y avoir des exceptions en fonction des communes et des départements. La taxe foncière sera tout de même allégée car la part "nationale" elle, est exonérée partout. La taxe d'ordures ménagères n'est pas incluse dans cet avantage et devra être payée. Dans tous les cas, pensez à déclarer cela auprès de votre centre des impôts dans les 90 jours suivant l'achèvement de l'immeuble.
Par exemple, certaines communes mettent en place des prix maîtrisés pour devenir propriétaire sur sa commune de résidence à conditions avantageuses. Parfois, certains programmes immobiliers neufs sont proposés via le dispositif du Bail Réel Solidaire. Très courant aux Etats-Unis dans les années 1970, ce modèle permet de dissocier foncier et bâti. Vous devenez propriétaire de votre logement mais pas du terrain sur lequel repose l'édifice. En contrepartie d’une redevance d’occupation du terrain payée à un organisme, vous pouvez devenir propriétaire à un prix de 15 à 30% moins élevé qu’en accession classique. Et en plus, le logement est proposé en TVA réduite à 5,5% au lieu de 20%.
La TVA réduite à 5,5% est également possible de manière indépendante, pour tout achat de votre première résidence principale sur une sélection de programmes immobiliers neufs située dans des zones dites ANRU. Accessible sous conditions de ressources, la TVA réduite à 5,5% vous permet de mettre un pied dans le monde de la propriété à un prix bien plus accessible. OGIC vous propose plusieurs résidences éligibles à ce dispositif. Attention toutefois : si vous choisissez de revendre votre appartement neuf dans les 10 premières années, vous serez obligés de rembourser le gain de TVA obtenu.
Si vous souhaitez investir dans l'immobilier neuf pour mettre en location, vous pouvez vous tourner vers la loi Pinel - / Pinel +. Ce dispositif incitatif d'investissement locatif permettant de faire des économies d'impôts a évolué récemment et dispose de deux niveaux.
- Le premier niveau est le Pinel classique ou dégradé : en fonction de la zone géographique du logement, vous pouvez économiser jusqu'à 52 500€ d'impôts sur 12 ans au maximum. Les avantages de ce dispositif seront progressivement réduits (notamment la réduction d'impôts) avant un arrêt définitif fin 2024.
- Le deuxième niveau est le Pinel +. Le taux de réduction d'impôt est plus important (pouvant aller jusqu'à 21% sur 12 ans, soit 63 000€) mais cela est soumis à des contraintes spécifiques liées à la résidence et au logement.
La France est découpée en différents secteurs, classés de A à C, qui permettent de déterminer 1/ si vous pouvez prétendre à la loi Pinel - / Pinel + pour votre investissement ; 2/ les plafonds de loyer et de revenus de vos futurs locataires. Attention, investir dans l'immobilier comporte des risques. L’équilibre économique de l’opération dépend principalement du marché locatif, des charges liées à la détention d’un bien en vue de sa location et de la fiscalité immobilière.
Les garanties du neuf et du promoteur
Quatre protections légales sont assurées lors de l’acquisition d’un logement neuf. Elles vous confèrent une certaine sérénité quant aux éventuels aléas subis lors de la livraison de votre bien et impactant la construction de l'ensemble immobilier neuf.
- Garantie de parfait achèvement : en VEFA, elle couvre la première année après la réception des travaux (c'est à dire à partir de la date de livraison du logement). Cela oblige le promoteur à régler tout ce que vous aurez relevé durant la visite de livraison de votre bien. Vous avez un délai supplémentaire après la livraison de votre logement neuf si vous signalez les désordres par lettre recommandée avec accusé de réception.
- Garantie biennale ou de bon fonctionnement : c'est la garantie habituelle quand vous achetez un produit. C'est celle qui vous protège contre les dysfonctionnements techniques que vous pourriez éventuellement rencontrer. On parle aussi d'équipements dissociables du bâti, c'est à dire tout ce qui peut être retiré sans que cela ne dégrade la structure du batiment. Les prises électriques, les fenêtres, la domotique, les bouches d’évacuation…
- Garantie décennale : c'est la plus connue, celle liée aux équipements indissociables du bâtiment. En d'autres termes, la structure de l'immeuble. Elle a une durée de 10 ans. Elle lie les constructeurs avec les maîtres d’ouvrage et est obligatoire. Elle prend surtout en charge les problèmes les plus graves, mettant en péril la structure même du batiment.
- Garantie dommages ouvrages : complémentaire à la décennale, la garantie DO a également une durée de 10 ans et est liée à l’assurance du même nom. La différence avec la décennale réside dans les délais. En cas de souci, cette assurance rembourse les frais par avance avant que les entreprises concernées ne se tournent vers la garantie décennale. Pour vous, propriétaire, c’est l’assurance que tout défaut sera rapidement pris en charge.
En choisissant un promoteur comme OGIC, disposant de plus de 50 ans d'expériences dans l'immobilier neuf, vous vous assurez de travailler avec un professionnel reconnu et associé à des entreprises de travaux de qualité.
Profiter de frais de notaire réduits
Autre avantage et pas des moindres : les frais de notaire dus lors de la conclusion de la vente de votre appartement neuf sont réduits – de l’ordre de 2 à 3% du prix de vente contre 7 à 8% dans l’immobilier ancien. Un gain non négligeable. Ces frais incluent les émoluments du notaire mais aussi différentes taxes prévues par l'Etat. Parfois, les promoteurs peuvent vous les offrir lors d’opérations commerciales limitées dans le temps. Mais attention, cela ne couvre pas les frais bancaires et de financement, les frais de garanties, les frais d’hypothèque, ni les frais liés à l'établissement du règlement de copropriété ou le cas échéant des statuts de l'Association syndicale libre ou du cahier des charges.
