Quel apport pour acheter un appartement neuf chez un promoteur ?

L'apport personnel est un élément clé dans le processus d'achat d'un appartement neuf. Il s'agit de la somme que vous investissez de votre propre poche pour financer votre investissement. Bien que non obligatoire légalement, il est devenu un critère de plus en plus important pour les banques, surtout dans le contexte économique actuel. 

Définition de l'apport personnel

L'apport personnel représente les fonds propres que vous consacrez à votre projet immobilier. Il peut provenir de diverses sources :

• Votre épargne personnelle
• Un héritage ou une donation
• La vente d'un bien immobilier précédent
• Une épargne salariale

L'apport est généralement exprimé en pourcentage du montant final de l'acquisition. Par exemple, un apport de 40 000 euros pour un appartement neuf de 200 000 euros représente 20% du prix d'achat.

Pourquoi un apport est-il important ?

En mettant de votre poche dans le financement de votre projet, vous obtenez plusieurs avantages :

1. Rassurer les banques sur votre capacité à épargner et à gérer vos finances.
2. Réduire le montant à emprunter, diminuant ainsi le coût total du crédit.
3. Peut vous permettre d'obtenir de meilleures conditions de prêt, notamment des taux d'intérêt plus avantageux.
4. Augmenter votre capacité d'emprunt en réduisant votre endettement.

Montant recommandé pour un achat dans le neuf

Selon les données récentes, le montant moyen de l'apport personnel pour l'achat d'un bien immobilier a augmenté ces dernières années. D'après une étude de Century 21, il a atteint 89 345 euros en 2023, représentant 36,6% du coût d'un bien moyen de 244 090 euros.

Pour un appartement neuf, les recommandations varient :

• Le minimum généralement demandé par les banques est de 10% de l'acquisition. Cela correspond souvent aux frais annexes (frais de notaire, frais de dossier, etc.).
• Cependant, dans le contexte actuel, un apport de 20% à 30% du prix d'achat est souvent préférable pour obtenir les meilleures conditions de prêt.
• Pour les primo-accédants, un apport de 15% à 20% est généralement bien perçu par les établissements bancaires.

Il est important de noter que ces chiffres sont des moyennes et peuvent varier en fonction de votre situation personnelle, de la localisation du bien et des politiques des différentes banques.

Spécificités de l'apport pour un achat en VEFA

L'achat d'un appartement neuf se fait souvent en Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA). Dans ce cas, l'apport personnel peut être utilisé de manière stratégique. Il peut servir à couvrir les premiers appels de fonds, qui représentent généralement 20% à 30% du total. Cela permet de retarder le début des remboursements du prêt principal, ce qui peut être avantageux financièrement.

Bien que l'apport personnel soit fortement recommandé et souvent exigé par les banques, il est théoriquement possible d'acheter un appartement neuf sans apport. Cependant, cette option est devenue plus rare et plus difficile à obtenir, surtout dans le contexte économique actuel. Examinons les possibilités et les conditions pour réaliser une telle acquisition.

Les alternatives à l'apport personnel classique

• Le PTZ : il peut être considéré comme un apport par la banque. En 2024, ce dispositif reste accessible aux primo-accédants sous certaines conditions de revenus et de localisation du bien. Il peut financer jusqu'à 40% du montant total de l'achat dans certaines zones, réduisant ainsi le besoin d'apport personnel.
• Le prêt Action Logement : destiné aux salariés d'entreprises du secteur privé non agricole de plus de 10 personnes, ce prêt peut couvrir jusqu'à 30% de la valeur d'achat, avec un plafond ajusté selon la zone géographique. Il est cumulable avec le PTZ.
• Les aides locales : certaines collectivités proposent des aides spécifiques pour l'accession à la propriété. Par exemple, à Bordeaux et en Gironde, un prêt à 0% de 10 000€ à 20 000€ est disponible pour les primo-accédants sous certaines conditions.

Mais alors, comment constituer un apport pour devenir propriétaire ? Il existe plusieurs méthodes efficaces pour y parvenir, allant épargne traditionnelle et sources de financement alternatives.

L'épargne : la méthode traditionnelle

L'épargne reste la méthode la plus courante et la plus sûre pour constituer un apport personnel. Le Livret A et le Livret de Développement Durable et Solidaire (LDDS) sont des options particulièrement intéressantes. Ces livrets d'épargne réglementés offrent une sécurité totale et une disponibilité immédiate des fonds. Avec une rémunération attractive de 3% jusqu'en janvier 2025, ils constituent une excellente option pour épargner à court terme en vue d'un achat immobilier.

Le Plan d'Épargne Logement (PEL), bien que moins avantageux qu'auparavant, reste une option à considérer. Au 1er janvier 2024, son taux d'intérêt s'élève à 2,25%. En plus de vous permettre d'épargner, il peut également vous offrir des conditions avantageuses pour un futur crédit immobilier.

L'assurance-vie offre une fiscalité avantageuse, particulièrement après 8 ans de détention. De plus, elle permet de diversifier son épargne entre fonds euros sécurisés et unités de compte potentiellement plus rémunératrices, adaptant ainsi votre stratégie d'épargne à votre profil de risque.

Si vous êtes salarié, n'oubliez pas de considérer votre Plan d'Épargne Entreprise (PEE) ou votre Plan d'Épargne Retraite. Ces dispositifs peuvent être débloqués pour l'achat de votre résidence principale, constituant ainsi une source d'apport non négligeable.

Les autres sources de financement

Au-delà de l'épargne personnelle, d'autres sources de financement peuvent contribuer à votre apport. Une donation ou un héritage familial peuvent constituer un apport significatif. Il est important de noter qu'un don familial bénéficie d'une exonération de droits de mutation à hauteur de 31 865 euros tous les 15 ans par donateur, ce qui peut représenter une somme conséquente pour votre projet.

Si vous possédez déjà un bien immobilier ou d'autres actifs de valeur, leur vente peut également constituer un apport important. Cette option est particulièrement intéressante si vous cherchez à vous agrandir ou à changer de localisation.

Le prêt familial est une autre possibilité à explorer. Un prêt accordé par un proche peut compléter votre apport de manière significative. Il est important de noter qu'un tel prêt doit faire l'objet d'un contrat écrit pour être reconnu par la banque, mais il peut bénéficier d'un taux d'intérêt nul ou très faible, ce qui le rend particulièrement avantageux.

Le processus de demande et d'obtention d'un crédit immobilier pour l'achat d'un bien neuf est une étape cruciale qui nécessite une préparation minutieuse et une bonne compréhension des attentes des établissements bancaires. Voici les principales étapes à suivre et les éléments à prendre en compte pour maximiser vos chances de succès.

Préparer son dossier de prêt

La première étape consiste à rassembler tous les documents nécessaires pour constituer une demande solide. Cela inclut généralement vos justificatifs d'identité, vos trois derniers bulletins de salaire, vos deux derniers avis d'imposition, vos relevés bancaires des trois derniers mois, ainsi que tout document attestant de votre épargne et de vos éventuels crédits en cours. Pour un achat dans le neuf, vous devrez également fournir le contrat de réservation ou le compromis de vente du bien.

Les conseillers bancaires apprécient les emprunteurs qui démontrent une gestion financière rigoureuse et une situation professionnelle stable. Si vous avez des revenus complémentaires ou des perspectives d'évolution professionnelle, n'hésitez pas à les mettre en avant.

Négocier avec sa banque

Une fois votre demande prête, il est temps de le soumettre à plusieurs établissements bancaires, voire même plusieurs agences différentes, pour obtenir les meilleures conditions possibles. N'hésitez pas à solliciter votre banque habituelle, mais également d'autres établissements. Les conditions peuvent varier significativement d'une banque à l'autre.

Lors de vos négociations, soyez attentif non seulement au taux d'intérêt proposé, mais aussi aux frais annexes tels que les frais de dossier, le coût de l'assurance emprunteur, et les conditions de remboursement anticipé. Certaines banques peuvent, dans le cadre d'une acquisition dans le neuf, proposer des offres spécifiques, comme un différé de remboursement pendant la période de construction.

N'oubliez pas que vous pouvez faire jouer la concurrence. Si vous obtenez une meilleure offre ailleurs, n'hésitez pas à en informer votre banque principale pour voir si elle peut s'aligner ou améliorer ses conditions.

Les critères d'évaluation des banques en 2024

En 2024, les établissements bancaires sont particulièrement attentifs à plusieurs critères lors de l'évaluation d'une demande de prêt immobilier :

• Le taux d'endettement : Il ne doit pas dépasser 35% de vos revenus nets. Il inclut toutes vos charges, y compris le futur prêt immobilier.
• Le reste à vivre : Les prêteurs s'assurent que vous disposez d'un montant suffisant pour vivre confortablement après le paiement de vos mensualités.
• L'apport personnel : Bien qu'il soit possible d'emprunter sans apport, un apport d'au moins 10% du prix du bien est généralement apprécié. Pour un achat dans le neuf, cet apport peut être moins élevé en raison des frais de notaire réduits.
• La stabilité professionnelle : Un CDI après la période d'essai est souvent préféré, mais d'autres situations peuvent également être acceptées si vos revenus sont stables.
• L'épargne résiduelle : Les banques apprécient que vous conserviez une épargne de précaution après l'achat, équivalente à quelques mois de salaire.
• La qualité du bien : les établissements bancaires sont généralement rassurés par les garanties offertes par les promoteurs et les normes de construction récentes.

Il est important de noter que les conditions d'octroi peuvent varier en fonction de la conjoncture économique. En 2024, on observe une légère détente des conditions d'emprunt, avec une baisse des taux d'intérêt qui pourrait faciliter l'accès au crédit pour certains emprunteurs.

Pour optimiser vos chances d'obtenir un prêt dans les meilleures conditions, n'hésitez pas à faire appel à un courtier en prêts immobiliers. Ces professionnels connaissent bien les critères des différentes banques et peuvent vous aider à présenter votre dossier sous le meilleur jour. Ils peuvent également négocier en votre nom et vous faire gagner du temps dans vos démarches.