Quand revendre un appartement neuf ?

Vous avez acheté votre logement neuf il y a quelques années et vous envisagez de le revendre ? La question du timing est essentielle pour optimiser votre opération. Les experts conseillent généralement d'attendre au moins 5 à 6 ans avant de remettre en vente un bien immobilier neuf.

Ce délai de détention de votre logement neuf vous permet en effet d'amortir les coûts initiaux liés à votre achat (frais de notaire, intérêts de prêt immobilier, frais de garantie...), de laisser le temps à votre bien de prendre éventuellement de la valeur sur le marché immobilier, d'optimiser votre rentabilité en cas d'investissement locatif en loi Pinel et de profiter pleinement des avantages du neuf (garanties constructeur, faibles charges, confort...) avant de passer la main.

Bien sûr, ce timing de 5-6 ans reste indicatif. Certains événements de vie (mutation professionnelle, changement de situation familiale...) peuvent vous amener à vendre plus rapidement. Mais dans ce cas, soyez vigilant sur plusieurs points comme le risque de revendre à perte si les prix du marché n'ont pas suffisamment augmenté, l'obligation de rembourser une partie de la TVA réduite si vous en avez bénéficié (voir ci-dessous) ou encore l'imposition de votre plus-value immobilière si le bien n'est pas votre résidence principale.

Lorsque vous revendez un bien immobilier plus cher que son prix d'achat, vous réalisez ce qu'on appelle une plus-value. Si le bien vendu n'est pas votre résidence principale, cette plus-value est soumise à l'impôt. Le taux d'imposition est de 19%, auquel s'ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux, soit un total de 36,2%. Cependant, il existe des exonérations de cette taxe en fonction de la durée de détention du bien. Plus vous gardez longtemps votre appartement, moins la plus-value sera taxée. Par exemple, au bout de 22 ans de détention, vous serez totalement exonéré d'impôt (mais les prélèvements sociaux resteront dus jusqu'à 30 ans de détention). Il est donc important d'intégrer cette taxe dans votre réflexion sur le moment opportun pour revendre votre appartement neuf.

A l'inverse, dans certains cas, il peut être judicieux d'attendre un peu plus longtemps pour vendre. C'est le cas notamment si vous avez réalisé un investissement locatif loi Pinel. Ce dispositif implique un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans qu'il faut respecter, sauf rares exceptions, sous peine de devoir rembourser l'avantage fiscal. L'essentiel est donc d'étudier précisément votre situation et le contexte du marché local avant de vous lancer.

Une fois le bon timing défini, place à l'action ! Pour vendre votre appartement neuf dans les meilleures conditions, il convient de respecter certaines étapes clés. Tout d'abord, faites réaliser 2 ou 3 estimations de votre bien par des agents immobiliers qui connaissent bien le secteur. Cela vous donnera une vision fiable de sa valeur et vous permettra de fixer un prix de vente cohérent.

Ensuite, préparez votre logement pour le rendre le plus attractif possible : petits travaux si nécessaire, ménage impeccable, déco épurée... Il doit donner envie aux acheteurs potentiels ! Un achat immobilier peut se décider dans les 90 premières secondes : il s'agit d'être efficace d'entrée ! Rédigez une annonce percutante mettant en avant les atouts de votre bien comme ses performances énergétiques, ses faibles charges, l'absence de travaux ou encore ses prestations de qualité. N'hésitez pas à inclure des photos professionnelles pour capter l'attention.

Votre annonce finalisée, diffusez-la sur les sites immobiliers les plus consultés et dans la presse locale. Vous pouvez également faire appel à une agence immobilière pour bénéficier de leur expérience et de leur réseau. Organisez ensuite des visites de votre logement à des horaires permettant au plus grand nombre de venir le découvrir. Soyez flexible et à l'écoute des remarques des visiteurs pour ajuster votre offre si besoin.

Lorsque vous recevez une offre d'achat, prenez le temps de l'étudier attentivement. Vérifiez notamment la solvabilité de l'acquéreur et la faisabilité de son plan de financement. Si l'offre vous convient, vous pourrez alors signer le compromis de vente puis l'acte authentique chez le notaire, avant de remettre les clés à l'heureux nouveau propriétaire ! 

En suivant ces différentes étapes et en vous entourant des bons professionnels, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour réussir la revente de votre appartement neuf.

Estimer le cours de l'immobilier neuf

Fixer le juste prix est une étape cruciale pour vendre votre appartement neuf rapidement et dans de bonnes conditions. Pour estimer au mieux la valeur de votre bien, vous pouvez commencer par étudier le cours de l'immobilier neuf. Consultez les dernières tendances du marché en analysant l'évolution des prix au m² sur les 6-12 derniers mois, le volume de transactions réalisées par une agence immobilière sur la période, les taux de prêt immobilier pratiqués ou encore les prévisions des professionnels pour les mois à venir. 

Ces informations vous donneront une première idée du contexte dans lequel s'inscrira votre vente et du potentiel de valorisation à l'achat de votre logement.

Estimer la valeur de votre bien

Pour affiner votre analyse, penchez-vous ensuite sur les spécificités de votre appartement et de son environnement proche. Plusieurs critères sont à prendre en compte comme la localisation de la résidence (commune, quartier, proximité des commerces, transports et services...), les caractéristiques du bien (surface, nombre de pièces, étage, orientation, balcon...), la qualité de la construction et des prestations (matériaux, performances énergétiques...) ou encore l'état général de l'appartement (entretien, décoration, équipements...) et des parties communes de la résidence.

En fonction de ces différents paramètres, vous pourrez situer votre bien par rapport aux prix pratiqués dans le secteur pour des appartements neufs similaires. Les estimations réalisées par des agents immobiliers vous permettront d'avoir des données précises et actualisées. Vous pourrez alors fixer un prix de vente cohérent, qui tient compte à la fois du marché et des atouts de votre appartement, sans oublier de prévoir une légère marge de négociation pour faciliter la vente.

Si vous avez acheté votre appartement neuf ou une maison neuve sur plan (VEFA), la revente peut intervenir avant même la livraison du bien. C'est ce qu'on appelle une "cession de contrat". Cette opération immobilière peut être intéressante si la valeur de votre logement a déjà augmenté depuis la signature du contrat de réservation, mais elle implique des contraintes spécifiques.

Vous devrez notamment obtenir l'accord du promoteur immobilier, qui peut s'y opposer ou conditionner son accord. Il faudra également prévoir le paiement de frais de mutation (ou frais de notaire), comme dans l'ancien, et d'éventuelles plus-values, ainsi que la signature d'actes notariés pour transférer le contrat de réservation au nouveau propriétaire. Les frais de notaire peuvent atteindre 7 à 8% du prix, ce qui peut être un frein pour le nouvel acquéreur. Là encore, il est important de bien se renseigner en amont et de se faire accompagner par des professionnels (notaire, avocat...) pour sécuriser la transaction.

Dans le cas d'un bien acheté en loi Pinel, la revente est soumise à des conditions particulières. En effet, ce dispositif d'investissement locatif implique un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. Si vous décidez de vendre avant la fin de la période d'engagement, vous devrez rembourser une partie des avantages fiscaux dont vous avez bénéficié. Des exceptions sont possibles dans certains cas précis (licenciement, invalidité, décès...) mais elles sont strictement encadrées. Il est donc crucial de bien réfléchir avant de se lancer dans la revente d'un bien Pinel.

Enfin, si vous avez acheté votre première résidence principale en bénéficiant d'une TVA réduite à 5,5% dans le cadre d'une opération en zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine), la revente de votre appartement neuf est également soumise à des règles spécifiques. Vous devez en effet respecter un engagement d'occupation du logement comme résidence principale pendant au moins 10 ans. Si vous revendez avant ce délai, vous serez obligé de rembourser une partie de l'avantage fiscal perçu. Le montant à rembourser est dégressif dans le temps : il représente 100% de l'avantage la première année, puis 90% la deuxième année, 80% la troisième année, etc. Là encore, mieux vaut être bien informé avant de se lancer pour éviter les mauvaises surprises.

Pour conclure, voici quelques bonnes pratiques à avoir en tête pour réussir la revente de votre appartement neuf. Choisissez le bon moment en fonction du marché et de votre situation personnelle. Fixez un prix de vente cohérent en vous appuyant sur des estimations professionnelles. Soignez la présentation de votre bien et mettez en avant ses atouts dans votre annonce.

Soyez réactif et à l'écoute des acheteurs potentiels qui se manifestent. Enfin, entourez-vous de professionnels compétents pour sécuriser la transaction jusqu'à la vente. En respectant ces quelques règles, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour vendre votre appartement neuf au meilleur prix et dans les meilleurs délais.

Finalement, on peut retenir qu'il n'y a pas de moment idéal pour revendre son appartement neuf. Tout dépend de votre situation personnelle et du contexte du marché immobilier local. En règle générale, mieux vaut attendre au moins 5-6 ans, sauf contraintes particulières. L'important est de bien préparer son projet de revente en amont : vérification des coûts liés au crédit immobilier, estimation du bien, mise en valeur, diffusion d'une annonce percutante... Sans oublier de s'entourer de professionnels de confiance pour sécuriser la transaction. En suivant ces quelques conseils, vous devriez pouvoir vendre votre appartement neuf dans de bonnes conditions et passer sereinement à une nouvelle étape de votre parcours immobilier !