Est-il intéressant d'acheter dans le neuf ?

Tout d’abord, ce qu’il faut savoir avec l’immobilier neuf, c’est que vous ne pourrez pas emménager dans votre appartement neuf aussi vite que si vous achetiez un appartement ancien. A quelques exceptions près, un délai de livraison de plusieurs mois (voire plusieurs années si vous achetez l’appartement au tout début de la commercialisation de la résidence) est nécessaire pour préparer le terrain, construire le bâtiment puis aménager l’intérieurs des logements.  

Ce délai vous sera annoncé dès le début et est le plus souvent affiché sur le site internet du promoteur immobilier. L’information est indiquée en trimestre puis s’affinera à mesure que la construction de la résidence avancera. Il peut y avoir de nombreux aléas sur un chantier. Malgré les précautions prises par le promoteur immobilier pour les anticiper et les intégrer dans le délai d’achèvement des travaux, il est compliqué d’établir une date précise dès le début de la commercialisation. 

Cette date de livraison sera intégrée dans le contrat de réservation que, accompagné par un conseiller commercial, vous signerez au tout début de votre parcours client. Ce contrat comprendra plusieurs documents obligatoires : notice descriptive du logement, état des risques et des pollutions, plans du logement et des annexes éventuelles, plan général de la résidence, etc. Signer ces documents vous protège et définit clairement les conditions de l’engagement que le promoteur immobilier prend vis-à-vis de vous. 

Ce contrat sera ensuite réitéré, chez le notaire, dans les 3 mois après la notification du contrat de réservation si les travaux ont commencé ou bien à une date partagée par le promoteur dans le cas où les travaux de construction n’ont pas encore débuté. La signature chez le notaire acte véritablement votre acquisition et vous permet d’obtenir la propriété du bien immobilier.

Comme indiqué précédemment, le chantier peut prendre du temps. En attendant, plusieurs événements interviendront pour vous permettre de patienter plus sereinement. Le premier d’entre eux est le choix des prestations de votre futur logement : revêtement de sol des pièces sèches et humides mais aussi carrelage, faïence et mobilier sanitaire de la salle de bain pourront être choisis par vos soins parmi un catalogue de choix proposé par le promoteur. 

Selon le planning du chantier, il vous sera aussi potentiellement possible d’effectuer des travaux modificatifs acquéreurs (dits TMA). Ces travaux consistent à adapter l’aménagement du logement à vos contraintes en faisant évoluer le plan : ajout, modification ou retrait d’une cloison, déplacement ou ajout de prises électriques, etc. Attention, ces travaux ont un coût. Le promoteur immobilier vous établira un devis pour vous aider à prendre une décision.

Autres événements et pas des moindres : les visites. Ce sont des étapes primordiales pour vous aider à vous immerger dans votre futur logement mais aussi pour préparer sereinement votre emménagement. Plusieurs visites viendront rythmer votre attente :

• la visite cloisons intervient lorsque seuls les murs intérieurs du logement sont réalisés. La peinture peut avoir été appliquée mais ce n’est même pas obligatoire. L’objectif est de vous permettre de visualiser les volumes du logement, de prendre des mesures et de vous assurer que vos travaux modificatifs ont bien été pris en compte ; 
• la visite de pré-livraison intervient quelques semaines avant la remise des clés. Le logement est terminé et les finitions réalisées. Cette visite vous permettra de signaler les éventuels soucis que vous repérerez pour qu’ils soient réglés lors de la remise des clés : défaut de peinture ou d’enduit, rayures ou toute autre non-conformité. Dans la mesure du possible, elles seront prises en charge par le promoteur avant la livraison du bien.  
• la visite de livraison est l’ultime étape dans votre attente. C’est la visite associée à la remise des clés de votre logement terminé. Là encore, vous aurez l’occasion de vérifier les finitions et de signaler les éventuels problèmes au promoteur. Ces non conformités sont également appelées des « réserves » : elles figureront sur le procès-verbal de livraison et devront être résolues par le professionnel dans les plus brefs délais.

Evidemment, une fois les clés reçues et votre famille installée dans votre nouveau logement neuf, le promoteur reste à vos côtés. D’autant plus que certaines garanties doivent être respectées : garantie légale (1 an), garantie de parfait achèvement (2 ans), garantie dommage-ouvrage (10 ans) et garantie décennale (10 ans). Chacune ayant sa spécificité et couvrant des aspects différents des équipements ou du bâti.

Élément important à avoir en tête lorsque vous établirez votre budget : acheter dans l’immobilier neuf est plus cher qu’acheter dans l’immobilier ancien. Selon les régions, le prix au m2 peut varier de quelques centaines à quelques milliers d’euros, notamment à Paris. Selon SeLoger, au premier trimestre 2024, le prix moyen au m² des biens neufs collectifs réservés était de 4 998€, passant ainsi sous la barre des 5 000€ du mètre carré. Les disparités régionales sont toutefois importantes : en Île-de-France, il faut compter en moyenne 5 722€ du m² mais sur certaines localités, on peut atteindre les 10 000€, tandis qu’à Lille, le prix moyen plafonne à 4 200€ / m². Renseignez-vous donc sur les prix dans le secteur que vous recherchez. Attention : entre deux villes limitrophes, les écarts de prix peuvent être importants de part la présence ou non de transports en commun, de commerces et/ou de services de proximité.

Etablir son budget dépend également de ce que vous voulez ! Du nombre de pièces dépendra le prix final du bien. D’ailleurs, il est à noter que le prix au mètre carré est le plus souvent plus élevé pour les petites surfaces et moins élevé pour les grandes surfaces. La présence d’un espace extérieur sera également une plus-value sur le prix et donc sur votre budget. Enfin, si vous souhaitez un parking avec votre logement, il faudra compter un budget complémentaire de l’ordre de 10 à 20 000€ en fonction de la localisation et de son type (simple, double, commandé, boxé…). 

Le plus simple pour évaluer son budget est toutefois de passer par un simulateur d'emprunt immobilier en ligne ou bien de demander à son conseiller bancaire une estimation. Cela peut être fait assez simplement en fournissant les revenus de votre foyer et votre éventuel apport personnel.

Avant de débuter à parler chiffres, il faut savoir que le financement d’un projet immobilier peut être relativement complexe car plusieurs prêts différents peuvent être sollicités, faisant varier le taux d’emprunt et les modalités de remboursement. De plus, comparer les offres peut être une solution intéressante et même recommandée (!) car les taux peuvent varier de manière assez importante entre les établissements bancaires. 

La première partie de votre financement doit provenir de vous. En effet, aujourd’hui, il est important de disposer d’un apport personnel dans son plan de financement. Cet apport peut être plus ou moins important. Il vous permettra soit de réduire la durée de votre prêt soit d’en baisser les mensualités. Les fonds peuvent provenir d’une épargne ou d’un héritage par exemple. En cas de vente de votre précédent appartement ou maison, vous pourrez aussi profiter d'un apport non négligeable.

Plusieurs types de prêts peuvent être sollicités en fonction de votre profil. 

• Prêt bancaire classique : c’est le prêt le plus courant dans la constitution d’un projet immobilier puisqu’il s’agit du prêt proposé par la banque dans laquelle vous allez emprunter. 
• Prêt 1% logement : si votre entreprise cotise au 1% patronal, il est peut être possible de bénéficier de ce crédit immobilier complémentaire au prêt bancaire classique, vous permettant d’obtenir un taux global de votre prêt plus intéressant.
• Prêt à taux zéro : ce crédit financé par l’Etat est à taux zéro. Comme son nom l’indique, il n’y a aucun intérêt sur le montant emprunté. Là aussi, cela permet de faire considérablement baisser votre intérêt global. Attention toutefois, le PTZ est soumis à des plafonds de revenus. Vous pouvez obtenir le détail sur notre guide pratique du PTZ 2024 ou bien demander conseils auprès de votre banquier. 
• Autres prêts (jeunes, aidé, social, etc) : votre conseiller bancaire saura vous proposer l’un ou l’autre, selon votre cas et vos éligibilités.

Petite subtilité dans le neuf : vous payez votre appartement au fur et à mesure de sa construction. Toutefois, pour vous éviter d’assumer chaque mois les charges de votre logement actuel ET de votre futur logement, les banques ont mis en place des intérêts intercalaires. Ce sont des frais liés au déblocage des fonds empruntés, moins importants que la réelle mensualité que vous auriez dû payer si vous commenciez déjà à rembourser le capital.

Réduction des frais de notaire

Lorsque vous achetez un appartement, qu’il soit neuf ou ancien, il est obligatoire de passer chez le notaire pour obtenir le titre de propriété de votre bien. Cela induit des frais de notaire qui sont composés des droits de mutation (perçus par le fisc), de la rémunération du professionel et autres émoluments, et de la contribution de sécurité immobilière, là aussi dûe au fisc. Ces frais sont de l’ordre de 7% à 8% dans l’immobilier ancien, contre 2% à 3% dans l’immobilier neuf. Parfois, en fonction des offres commerciales des promoteurs, vous pouvez bénéficier de ces frais offerts.

Profiter d’une fiscalité avantageuse

Devenir propriétaire dans le neuf de votre résidence principale peut être associé aussi à une fiscalité avantageuse par rapport à l’immobilier ancien. En effet, que ce soit au moment de l’achat ou au moment de l’emménagement, différentes aides permettent d’offrir au neuf des arguments non négligeables. 

Lors de la mise en place de votre projet, renseignez-vous sur la tva réduite. Ce dispositif permet de bénéficier d’un taux de 5,5% au lieu de 20% sur le prix du logement, si toutefois vous êtes éligibles et que la résidence neuve dans laquelle vous projetez d’acheter est située dans un quartier prioritaire défini par le Gouvernement. Lors de vos recherches sur internet, les résidences concernées seront identifiables par un double affichage des prix : l’un en tva 5,5% pour les personnes éligibles et l’autre en tva 20% pour ceux qui ne le sont pas. Si vous voulez plus de détails sur les conditions de la tva réduite à 5,5%, votre pouvez consulter notre guide pratique taxe réduite.

Par ailleurs, à l’emménagement, vous pouvez aussi avoir une bonne surprise ! Certaines communes proposent une exonération de la taxe foncière pendant deux ans. La taxe foncière est un impôt local dû par les propriétaires de propriétés bâties (logements, parkings, dépendances…) et non bâties, levé par les collectivités locales. Elle est calculée sur la base de trois données : la valeur locative cadastrale, le coefficient de revalorisation qui est fixé chaque année par l’Etat et le taux d’imposition voté par les collectivités locales où le bien est situé. Ce chiffre est très variable entre les villes et les départements. Une fois les deux premières années d’exonération passées, la taxe foncière peut être un impôt onéreux : renseignez-vous sur son montant lors de vos recherches pour ne pas être surpris.

Si votre achat a pour objectif d'effectuer un investissement immobilier, d'autres dispositifs existent comme la loi Pinel. Attention, celle-ci se termine fin 2024 et il vous faudra réitérer l'acte de vente avant la fin de l'année.

Faites des économies d’énergie

Enfin, autre avantage d’acheter dans le neuf : vous pouvez faire des économies d’énergie. Comment ? Grâce aux normes environnementales et de construction des résidences neuves. Après la RT2012, la RE2020 a été mise en place pour les résidences neuves dont le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2022. Progressivement, de nouveaux seuils de performance, encore plus exigeants seront appliqués en 2025, 2028 et 2031. L’objectif de la réglementation environnementale 2020 est triple : diminuer la consommation d’énergie primaire des bâtiments, baisser les émissions de gaz à effet de serre - notamment pour le chauffage - en incitant à l’utilisation de solutions moins carbonées (réseau de chaleur urbain, géothermie, pompe à chaleur), et conserver la fraîcheur au sein des bâtiments en cas de forte chaleur extérieure. En bref, autant de solutions pour vous permettre de faire des économies d’énergie par rapport à l’immobilier ancien non rénové. 

En résumé, acheter un appartement neuf peut être intéressant pour plusieurs raisons : vous devenez propriétaire d’un logement clé en main, aux finitions soignées. Vous pouvez maîtriser votre budget grâce aux dispositifs mis en place pour faciliter l’accession à la propriété : prêt à taux zéro, tva réduite, frais de notaire réduits… Enfin, le neuf dispose d’un avantage important au niveau des économies d’énergie puisque les normes de construction obligent les promoteurs à respecter des critères de performance énergétiques importants.