Quelle est la différence entre un logement neuf et un logement ancien ?

Premier constat : en 2024, le prix au m2 est en moyenne 30% plus élevé dans l'immobilier neuf que dans l'ancien selon une étude de Virgil. Un écart qui peut varier selon les villes et les configurations. Ainsi, à Paris, il faut débourser en moyenne 12 438€/m2 pour l'achat d'un appartement neuf contre 10 887€/m2 pour un logement ancien, soit une différence de 14%. À Lyon, le m2 neuf s'affiche à 5 923€ contre 5 029€ pour l'ancien, soit un surcoût de 17%.

Cet écart tarifaire s'explique en grande partie par un facteur : la TVA, appliquée à hauteur de 20% sur la construction neuve. Certes, ce taux peut être réduit à 5,5% pour certains logements neufs, en fonction de leur localisation et des revenus des acheteurs, mais globalement cette taxe renchérit mécaniquement les prix d'achat de l'immobilier neuf. S'y ajoutent les surcoûts engendrés par les dernières normes de construction, qu'il s'agisse des standards écologiques (RE2020) ou des règles d'accessibilité. Des contraintes nécessaires mais qui ont un impact sur les prix. Entre le coût des matériaux, des prestations techniques, du foncier et la marge nécessaire, les tarifs sont également peu compressibles. D'autant que la demande pour ces logements performants et aux dernières normes reste soutenue.

Pour autant, le prix facial de l'ancien peut être trompeur. En effet, il faut souvent y ajouter le coût des travaux de rénovation, et il peut être conséquent. Rafraîchissement des peintures, mise aux normes électriques ou changement de la chaudière... Sans parler des rénovations plus lourdes comme déplacer une cloison ou refaire une salle de bain ! Au final, le budget global d'un achat dans l'ancien, travaux inclus, peut se rapprocher de celui d'un appartement neuf. Avec le risque de découvrir de mauvaises surprises en cours de chantier...

L'immobilier neuf offre également des garanties, au sens propre du terme. Au nombre de trois, elles viennent protéger les acquéreurs d'éventuels soucis lors de l'emménagement. 

• La garantie de parfait achèvement la première année suivant la livraison et qui concerne des désordres relatifs à la réalisation des travaux (peintures, pose du carrelage ou du parquet, etc).
• La garantie biennale les deux premières années pour les équipements dissociables du logement (l'interphone, la domotique, les volets roulants...)
• La garantie décennale pour les désordes sur l'immeuble. En plus, le promoteur est dans l'obligation de souscrire des assurances, notamment l'assurance dommage-ouvrage.

Alors certes, le prix d'achat au m2 brut reste indéniablement plus élevé dans l'immobilier neuf. Mais pour vraiment comparer, il faut intégrer l'ensemble des coûts annexes, directs et indirects, dans l'ancien comme dans le neuf. Un calcul qui peut à terme réserver des surprises et redistribuer les cartes entre les deux options. Comme tout investissement, l'investissement dans l'immobilier, qu'il soit neuf ou ancien, peut présenter des risques. Chez OGIC, nous sommes là pour vous aider à y voir clair et à faire les bons choix !

Autre différence notable entre le neuf et l'ancien : la fiscalité. Et le neuf sort gagnant sur ce terrain, avec plusieurs avantages dans sa besace. À commencer par l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties, accordée pendant 2 ans aux logements neufs. Un coup de pouce fiscal non négligeable, qui prend effet au 1er janvier suivant l'achèvement du logement. Pour en profiter, il suffit d'en faire la demande auprès de votre centre des impôts fonciers dans les 90 jours suivant la fin des travaux. Attention toutefois, certaines communes peuvent limiter voire supprimer cette exonération sur la part communale de la taxe. Renseignez-vous !

Mais le principal atout fiscal de l'achat dans le neuf, c'est le fameux prêt à taux zéro (PTZ). Réservé aux primo-accédants sous plafonds de ressources, il permet de financer jusqu'à 50% de l'acquisition d'un logement neuf sans débourser un centime d'intérêt ! De quoi alléger significativement le coût de votre crédit immobilier. Dans l'ancien, le PTZ est aussi mobilisable, mais à une condition : réaliser d'importants travaux de rénovation, pour un montant d'au moins 25% du coût total de l'opération.

De plus, comme tout achat immobilier, vous devrez acter votre acquisition chez le notaire. A cette occasion, des frais vous seront demandés (émoluments du notaire, taxes, etc). Ces frais montent jusqu'à 8% du prix d'acquisition dans l'ancien mais sont réduits dans le neuf (entre 2 et 3%). Parfois, ils peuvent même être offerts par le promoteur : on parle de frais de notaire offerts.

Enfin, le neuf peut aussi se conjuguer avec le bail réel solidaire (BRS). Ce dispositif permet à des ménages modestes d'acheter leur résidence principale à prix réduit, en dissociant le foncier (qui reste propriété d'un organisme foncier solidaire) du bâti. Avantage : une TVA réduite à 10% au lieu de 20%, et un abattement sur la taxe foncière pouvant aller jusqu'à 30% ! De quoi rendre l'accession plus abordable, tout en sécurisant son patrimoine immobilier.

Tous ces avantages fiscaux sont évidemment encadrés et soumis à conditions. Mais force est de constater que le neuf concentre de sérieux atouts pour alléger la fiscalité des acheteurs immobiliers. D'autres aides existent également, auprès des collectivités locales et territoriales notamment. Des atouts qui peuvent faire la différence au moment de choisir entre l'ancien et le neuf.

Depuis le 1er janvier 2022, la RE 2020 est devenue la nouvelle norme environnementale en vigueur pour les logements neufs. Objectif : renforcer leur performance énergétique, réduire leur impact carbone et garantir un meilleur confort d'été aux habitants. Concrètement, elle fixe des seuils ambitieux à respecter : une consommation d'énergie inférieure à 65 kWh/m2/an dans les zones les plus froides (et à 40 kWh/m2/an ailleurs), un niveau de confort d'été ne dépassant pas 1250 degré-heure et des émissions de gaz à effet de serre limitées à 4 kg CO2/m2/an. Des critères exigeants qui tirent vers le haut les performances du neuf !

Résultat, les logements neufs affichent désormais d'excellentes étiquettes au diagnostic de performance énergétique (DPE), ce qui peut être très important si votre projet est de réaliser un investissement locatif via la loi Pinel par exemple. La classe A ou B est devenue la norme, synonyme de faibles consommations et de charges réduites. Un atout de taille face à des biens anciens souvent énergivores. Car dans l'ancien, près d'un logement sur deux peut être considéré comme une passoire thermique, avec une étiquette DPE F ou G. Or la réglementation se durcit pour ces passoires énergétiques : elles seront progressivement interdites à la location. Dès 2025 pour les logements classés G, puis en 2028 pour les F et en 2034 pour les E. De quoi prévoir une décote importante pour ces biens...

L'immobilier neuf peut répondre à des labels encore plus exigeants que la RE 2020. Certifications NF Habitat, Haute qualité environnementale (HQE), E+C- ou Effinergie... Autant de gages de qualité, de sobriété énergétique et de confort thermique, été comme hiver. Des atouts durables qui valorisent votre patrimoine immobilier dans le temps. Demandez le détail des labels du programme immobilier que vous visez.

Alors bien sûr, l'ancien conserve des attraits, notamment pour les amateurs de cachet. Mais les nouvelles normes et labels propres au neuf changent la donne. Habiter ou louer un logement performant, sain et respectueux de l'environnement devient un critère de choix de plus en plus important. Avec le neuf, vous avez l'assurance d'un bien pérenne, qui ne sera pas dépassé dans quelques années. Un investissement d'avenir, en somme !

Dernier critère et non des moindres : les délais. Car entre l'ancien et le neuf, le timing de concrétisation n'est pas le même. Dans l'ancien, vous devenez propriétaire dès la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire. Un processus qui prend en général 2 à 3 mois, entre la promesse de vente et le rendez-vous notarié. Autant dire que votre projet se finalise rapidement, et c'est souvent un élément déterminant quand on est pressé de déménager !

A l'inverse, quand on achète un logement neuf sur plan (en VEFA - vente en l'état futur d'achèvement), il faut composer avec un délai incompressible : celui de la construction de l'immeuble. Un chantier qui dure en moyenne 12 à 18 mois, parfois plus en cas d'intempéries ou d'aléas. Pas question d'emménager avant que votre appartement ne soit sorti de terre et livré ! Certes, ce délai d'attente peut sembler long, surtout quand on est impatient de se projeter dans son nouveau chez-soi. Mais il peut aussi être mis à profit pour peaufiner son projet futur : boucler sereinement son plan de financement, choisir tranquillement ses prestations et options de confort, se familiariser en douceur avec son futur quartier...

D'autant qu'en VEFA, vous devenez propriétaire au fur et à mesure que le chantier avance. La vente est actée dès la signature du contrat de réservation chez le notaire, qui vaut acte de vente. Vous payez ensuite votre logement par étapes, au fil des appels de fonds du promoteur : 30% à l'achèvement des fondations, 45% à la mise hors d'eau, 95% à l'achèvement des travaux... Un étalement des paiements qui peut faciliter le financement de votre projet, en complément de votre crédit immobilier.

Et puis en optant pour l'achat dans le neuf, vous avez l'assurance de recevoir un logement nickel, aux normes et sans mauvaise surprise. Pas de dégât caché qui se révèle après le déménagement ! Et même en cas de défaut, vous êtes couvert par la garantie décennale du constructeur. Une vraie tranquillité d'esprit.

Alors bien sûr, le neuf impose une certaine dose de patience. Mais ce temps d'attente est aussi celui de la construction de votre projet de vie. Un projet solide, durable, à votre image.