Comment trouver un appartement neuf ?

La recherche d’un appartement neuf est beaucoup plus simple aujourd’hui qu’il y a plusieurs années. En effet, l’ensemble des annonces immobilières en cours sont disponibles sur internet et vous permettent de comparer facilement un appartement neuf avec un autre pour concrétiser votre projet d'achat ou d'investissement Pinel par exemple. Mais concrètement, comment rechercher un appartement neuf ?

Trouver le bon promoteur immobilier

Première bonne nouvelle ! Vous êtes actuellement en train de consulter le site web d’un promoteur immobilier neuf, le groupe OGIC, acteur de référence et de qualité depuis plus de 50 ans. Si nos offres en Île-de-France, Rhône-Alpes et Provence ne permettent pas de répondre à vos besoins et que vous recherchez plutôt à Nantes, Strasbourg ou Bordeaux, voici quelques techniques pour trouver le bon promoteur immobilier.

• Consultez les annuaires en ligne : certains sites internet et notamment les portails immobiliers proposent des annuaires des promoteurs immobiliers. Vous pourrez ainsi connaître l’exhaustivité des professionnels du neuf près de chez vous ou de votre lieu de recherche et obtenir les noms, adresses et sites web de promoteurs reconnus. Les portails immobiliers comme Seloger, Bienici ou Trouver un logement neuf recensent l’ensemble des projets immobiliers neufs du pays en cours de commercialisation. Il sera ainsi plus simple de comparer.

• Vérifiez les avis : une fois la liste des professionnels immobiliers établie, consultez les avis en ligne pour vous faire une idée de l’expérience client potentielle en cas d’achat avec eux. Si les avis sont collectés de manière régulière, la note obtenue peut être un indicateur fiable. En revanche, si l'entreprise ne collecte pas les avis de manière proactive après chaque achat, il est possible que le nombre d'avis négatifs l'emporte sur les avis positifs, ce qui ne refléterait pas fidèlement l'expérience globale avec ce professionnel.

• Découvrir les programmes réalisés et les références : enfin, pour vous assurer de la qualité d’un promoteur immobilier neuf, rien de tel que de prendre connaissance de ses réalisations concrètes. Souvent disponible sur leur site internet (comme sur celui de Cogedim), une rubrique regroupe l’ensemble des résidences livrées, avec des photos ou même des vidéos. Et si vous habitez proche d’un de ces programmes neufs terminés, profitez-en pour vous rendre sur place afin de voir comment la résidence se comporte dans le temps.

Affiner la recherche par type d’appartement

Maintenant que vous savez où trouver le bon promoteur pour votre projet d'achat dans le neuf, concentrons-nous sur le type d’appartement dont vous avez besoin.

Comme dans l’ancien, un appartement neuf se définit d’abord par un nombre de pièces et une superficie. On parle de typologie de bien. Lorsqu’on vous parle d’un appartement 3 pièces, il s’agit en réalité d’un logement disposant d’une pièce de vie (avec une cuisine séparée ou pas) et de deux chambres de minimum 9m² (c'est la loi). Un studio, lui n'a qu’une seule pièce de vie : la chambre est donc dans le même ensemble. En revanche, un 1 pièce ou 1 pièce bis peut présenter une alcôve ou un coin spécifiquement désigné pour y accueillir l’espace nuit. Par ailleurs, qu’on vous parle de T2, F2 ou 2P, il s’agira toujours d’un logement 2 pièces. La différence avec l'immobilier ancien ? Pas de travaux !

• Un appartement pour habiter en famille
  
  Si vous êtes chef d’une famille de 2 enfants, il vous faudra vous orienter plutôt sur un logement neuf ayant une typologie 4 pièces comprenant donc 1 pièce de vie et 3 chambres. Sauf si vous souhaitez que vos enfants dorment dans la même chambre. Dans ce cas, un appartement 3 pièces suffira et le prix sera plus intéressant. Mais attention à la superficie. Il peut exister des appartements dits « compacts », où la pièce de vie sera plus petite et moins adaptée à une vie de famille avec des enfants en bas âge par exemple. En effet, si vous souhaitez leur faire partager la chambre, il sera peut être nécessaire d’avoir un séjour plus spacieux pour vos activités communes. Et si vous voulez profiter d’un peu plus d’intimité, voyez si une suite parentale peut vous être proposée : elle comprend une chambre plus spacieuse, un espace dressing et/ou une salle d’eau. Cocooning garanti ! Selon l’INSEE, en 2013, les Français vivaient en moyenne à 2 dans un appartement 3 pièces de 63m². En revanche, les habitants de maison étaient, en moyenne, plus nombreux sous le même toit : ils vivaient à 2,5 dans une maison de 5 pièces de 112m². Mais ces chiffres sont surpondérés par les surfaces des biens situés dans les communes rurales ou de moins de 100 000 habitants, bien plus grandes.

• Acheter son premier appartement neuf
  
  A l’inverse, si votre projet est d’acheter votre premier logement, le maître mot est l’anticipation. Selon Seloger, les appartements mis en vente sont détenus en moyenne depuis dix ans et demi par leur propriétaire. Une durée relativement longue qui oblige à vous assurer de pouvoir profiter convenablement de votre nid durant ces années. Vous êtes en couple et avez pour projet de constituer une famille ? Si cela est possible pour vous, privilégiez un petit appartement 3 pièces plutôt qu’un grand logement 2 pièces pour votre premier achat. Ainsi, la deuxième chambre permettra d’installer confortablement bébé à son arrivée. En attendant, elle servira de chambre d’ami, de bureau pour le télétravail ou de coin home-cinéma. Celibataire endurci ? Si le studio peut sembler la bonne solution, il est toujours plus agréable de pouvoir s’isoler dans un espace nuit bien défini. Pensez alors au 1 pièce bis ou au grand studio dans lequel vous pouvez installer un claustra ou une cloison légère.

• Investir dans le neuf et mettre en location
  
  Enfin, si pour vous l’objectif, c’est de faire l'acquisition d'un appartement neuf pour le louer via le dispositif d'investissement Pinel par exemple, alors il faudra plutôt vous adapter à la demande dans le secteur souhaité, le tout en fonction de votre budget bien sûr. Une ville étudiante avec beaucoup de jeunes actifs ? Les studios et 2 pièces seront à privilégier car l'offre de location peut y être en forte tension. Une ville résidentielle, proche des transports et aux équipements scolaires et culturels variés : partez sur des plus grandes surfaces. Attention toutefois : le dispositif Pinel se termine fin 2024 et il n'est pas prévu qu'il soit prolongé. Il vous faut donc vous orienter vers des biens immobiliers qui pourront être signés chez le notaire au plus tard au 4ème trimestre 2024.

Prenez contact avec le promoteur pour être accompagné

Pour un accompagnement optimal et des réponses rapides à vos questions, faites le choix de passer en direct avec le promoteur. Il pourra vous conseiller sur l’ensemble de votre processus d’achat et vous proposer les meilleurs biens, en avant-première. Vous connaîtrez ainsi avant tout le monde les futurs programmes immobiliers neufs. Pour le contacter, plusieurs solutions s’offrent à vous :

• Via un portail immobilier, directement depuis l’annonce du promoteur, en remplissant le formulaire dédié ;
• Via le site du promoteur, qui proposera toute son offre, là aussi via un formulaire ou en demandant à être rappelé. N’hésitez pas à y inclure vos questions si cela est possible ;
• Par téléphone en composant le numéro affiché sur le site internet du promoteur ou dans les annonces sur les portails immobiliers ;
• Sur place, dans un espace de vente installé à proximité des futurs programmes neufs. L’idéal pour avoir des réponses rapidement, découvrir la maquette du projet et repartir avec les documents : brochure, plan de vente, etc…

Il est assez rare de pouvoir passer par une agence immobilière pour faire l'achat d'appartements neufs, sauf si elle dispose d'une structure spécialisée dans le neuf. Tout comme un conseiller en gestion de patrimoine ou votre conseiller bancaire, l'agence immobilière sera alors votre interlocuteur jusqu'à la signature du contrat de réservation voire même jusqu'au passage chez le notaire dans certains cas.

A l'inverse de l'immobilier ancien, nul besoin de réaliser une offre d'achat. Vous posez une option chez le promoteur sur un lot libre et vous connaissez le prix à l'avance. Si une offre commerciale est en cours, elle vous sera automatiquement attribuée et vous bénéficierez au moment de signer le contrat de réservation, de la remise ou des frais de notaire offerts par exemple.

Acheter un appartement neuf sur plan nécessite d’être patient. En effet, la construction d’une résidence neuve peut s’étaler sur plusieurs mois, voire années si vous achetez au tout début de la commercialisation. Si c’est l’assurance d’avoir le meilleur choix, cela peut être contraignant d’attendre aussi longtemps avant la livraison du logement. Aussi, pensez aux dernières opportunités. Vous pourrez ainsi profiter des meilleures offres et d'un meilleur prix, le promoteur souhaitant finaliser la commercialisation au plus vite. La réduction sur le prix de vente peut être assez importante. Par ailleurs, cela vous permettra d’emménager rapidement, parfois sous moins de 6 mois. Les dernières opportunités sont enfin l’occasion de dénicher des logements atypiques, moins séduisants pour la majorité mais au charme incontesté pour les plus avertis. Et si votre recherche concerne une grande typologie (4 ou 5 pièces par exemple), il y a plus de chances que leur commercialisation prenne du temps.

Mais savez-vous exactement ce qui se passe lorsque vous achetez sur plan dans l'immobilier neuf ? On parle de contrat VEFA ou Vente en l’Etat Futur d’Achèvement car la résidence n’est pas encore construite. N’existent que des plans, associés au permis de construire déposé en mairie. Ces plans présentent l’ensemble des surfaces, font apparaître les fenêtres, les portes de distribution et le mobilier et proposent même une implantation basique du mobilier. Pour vous aider à vous projeter, le promoteur immobilier neuf vous propose souvent une maquette virtuelle, des plans de vente présentant un aménagement en 3D et parfois même des visites virtuelles.

Avec OGIC, une fois que vous avez signé un contrat de réservation (comprenant entre autres le prix, la date de livraison prévisionnelle indiquée en trimestre et les caractéristiques du logement), vous suivez suivre votre projet et les travaux via un espace client. De quoi attendre la livraison sereinement. Côté finances, vous payez votre logement neuf à mesure que les travaux avancent. En cas de prêt, que vous soyez passé par un courtier en ligne comme Pretto ou en direct avec votre banquier, l'établissement bancaire débloque les fonds de manière progressive mais ne vous fait pas rembourser le capital pour le moment. Vous payez des frais intercalaires basés sur les intérêts mais pas la mensualité complète : cela permet d’éviter d’avoir loyer et remboursement du prêt en même temps. Ce n'est qu'à la livraison du bien que vous payerez le solde du prix d'achat et que vous commencerez à rembourser le capital. Au cours de cette attente, des moments forts viendront rythmer votre attente : choix des prestations de votre futur logement, visite cloisons et visite de pré-livraison.

Enfin, en signant un contrat dans le neuf, vous bénéficiez des garanties légales : garantie de parfait achèvement (la première année), garantie de bon fonctionnement (les 2 premières années ou garantie biennale et la garantie décennale (les 10 premières années). Ces garanties sont communes dans tous les projets immobiliers neufs : les promoteurs sont donc tenus de vous les proposer. 

Acheter un appartement neuf c'est aussi bénéficier d'avantages fiscaux proposés par l'Etat, notamment pour l'achat de votre première résidence principale. Si vos revenus ne dépassent pas un certain plafond, vous pouvez en effet bénéficiez du PTZ (prêt à taux zéro) sur une partie du prix du bien et de la TVA réduite à 5,5% au lieu de 20% permettant une économie substancielle sur le montant total de votre achat.

Maintenant que vous savez où chercher, reste à savoir quoi chercher en identifiant au mieux les critères importants pour vous. Il y a autant de logements neufs que de modes de vie, et une offre toujours plus importante. Les aménagements sont très variés et peuvent ou non vous convenir. Appartements ou maisons, sur un seul niveau ou en duplex, classique ou inversé, avec une entrée bien définie ou un accès direct à la pièce de vie ? Identifier son mode de vie et ses besoins prioritaires est donc primordial. Pensez également aux annexes : balcon ou jardin, de quelle superficie, avec ou sans parking, etc.

Si vous avez des enfants, regardez quels établissements scolaires sont présents à proximité de la résidence neuve. S’il y en a peu ou pas adapté à l’âge de vos bambins, cela peut-être une contrainte qu’il faudra avoir en tête le jour où vous emménagerez. Vous n’avez pas de voiture et préférez vous déplacer en vélo ? Dans ce cas, la résidence propose t-elle un local digne de ce nom ? Certaines résidences proposent même un atelier de réparation avec du matériel pour encourager les mobilités douces. A l’inverse, si vous êtes contraint de vous déplacer en voiture, la proximité d’axes majeurs est à vérifier.

Enfin, veillez aux éventuels espaces partagés que la résidence peut proposer. Chez OGIC, une résidence comme NEW G propose une vaste collection d’espaces partagés pour un quotidien entre voisins propice aux échanges et à la convivialité : cinéma en plein air en rooftop, bibliothèque, salle de sport… La résidence neuve VERTUOSE à Rosny-sous-Bois, elle, propose une serre et un potager partagés pour s’initier à l’agriculture urbaine en famille ou entre copropriétaires.