Comment se passe l'achat d'un appartement neuf chez un promoteur immobilier ?

Enfin décidé ? Pour votre prochain appartement, vous avez choisi de faire appel à un spécialiste de l'immobilier neuf : le promoteur immobilier. Les performances énergétiques supérieures à celle de l'ancien des appartements neufs vous ont séduit, les prestations de qualité présentes dans les logements vous ont donné satisfaction, les différentes garanties offertes par l'immobilier neuf vous ont rassuré, l'absence de travaux vous a convaincu : vous êtes donc prêts à rentrer dans le processus d'achat sur plan. De quelques mois, à plusieurs années, la durée peut être variable : dans tous les cas, les mêmes étapes devront être suivies. Tour d'horizon et description des étapes à suivre pour mener à bien votre projet.

Définir le bon budget pour votre achat

Tout d'abord, avant même d'effectuer votre recherche, il est important de définir votre budget. Même si les maths ne sont pas de votre domaine, quelques réflexes vous seront très utiles. Acheter une maison à Bordeaux, ce n'est pas le même genre de projet qu'un appartement dans le Grand Lyon. En France, le prix d'un logement neuf est très variable en raison de nombreux facteurs, souvent communs à l'immobilier ancien : typologie du bien (c'est à dire son nombre de pièces), superficie, étage, localisation, présence d'annexes privatives (balcon, jardin, terrasse, parking), etc.  Par ailleurs, en cas d'investissement Pinel pour mise en location de votre bien, vous ne pouvez pas investir plus de 300 000€ par an dans ce dispositif.

Avant d'aller consulter votre banquier ou un courtier, plusieurs points sont à travailler de votre côté :

- Quelle est votre situation financière actuelle ? 

Sur papier ou dans un tableur, détaillez vos revenus, vos charges et autres dépenses, et les sources d'économies potentielles. En effet, lors de votre demande de prêt immobilier, le banquier voudra consulter vos derniers relevés de compte en banque : en analysant finement vos dépenses, en limitant les frais exceptionnels et en soldant certains crédits à la consommation par exemple, votre dossier sera plus qualitatif aux yeux du professionnel bancaire. 

Pour estimer votre capacité d'emprunt, prenez la somme de vos revenus et déduisez vos charges (hors loyer de votre résidence principale vu que c'est le sujet de notre calcul). Ensuite, divisez le montant obtenu par 3. Le résultat représente une estimation du montant mensuel de remboursement de prêt. Par exemple, si vous avez 3 500€ de revenus mensuels, charges déduites, vous pourriez consacrer environ 1 167€ (3500/3) au remboursement d'un crédit immobilier. Grâce à notre simulateur de prêt immobilier disponible, vous pouvez visualiser le budget prévisionnel de votre projet, hors apport. Mais attention au taux d'intérêt car c'est bien la banque qui aura le dernier mot.

- A quel apport personnel pouvez-vous prétendre ?

Lors d'un achat immobilier en résidence principale en France, l'apport personnel est régulièrement demandé par l'établissement bancaire et associé à un emprunt pour constituer votre budget total. L'apport personnel de votre projet représente les fonds propres que vous pouvez injecter dans l'opération. Il peut provenir de vos économies (épargne, placements liquides, etc...), de donations ou encore d'héritages, etc. Il faudra donc l'ajouter au montant du prêt immobilier que vous avez estimé ci-dessus.

- Quels coûts supplémentaires avoir en tête ?

Le prix de l'appartement neuf que vous allez acheter représente évidemment une part importante du budget total de l'opération. Mais n'oubliez pas de penser aux frais de notaire et aux autres frais liés à l'acquisition comme les frais de rédaction du réglement de copropriété. Dans l'immobilier neuf, cela représente entre 2 et 3% du prix du bien. Parfois, ils sont offerts par le promoteur immobilier neuf dans le cadre d'une offre commerciale. Mais ce n'est pas obligatoire. 

- Ai-je le droit à des aides complémentaires ?

Dans l’immobilier neuf, lorsque vous achetez votre première résidence principale, vous pouvez bénéficier d’avantages complémentaires proposés par l’Etat : prêt à taux zéro (PTZ), TVA réduite à 5,5% ou 20%, etc. Comme il s'agit d'un achat pour une résidence principale, vous ne pourrez pas bénéficier de ces avantages en cas d'acquisition d'un investissement Pinel par exemple. Renseignez-vous pour obtenir plus de détails sur ces dispositifs. Cela pourrait vous permettre d’avoir un budget plus intéressant.

- Quel budget complémentaire pour l'aménagement du logement neuf ?

L'intérêt d'acheter dans le neuf est que vous serez le premier occupant de l'appartement. Vous partirez d'une feuille vierge pour la décoration et l'aménagement de votre lieu de vie. Dans la plupart des cas, la salle de bain est déjà équipée : douche ou baignoire, carrelage au sol et faïence aux murs, meuble sous vasque et miroir. A l'inverse, la cuisine ne sera pas aménagée, il faudra donc prévoir un budget complémentaire pour, soit concevoir une cuisine intégrée avec un cuisiniste, soit acheter des meubles adaptés à la surface de la pièce.

- A qui m'adresser pour faire une simulation de prêt immobilier ?

Maintenant que vous avez ces éléments en main, vous pouvez consulter différentes banques pour obtenir des simulations de prêt immobilier, sans oublier d'y inclure le PTZ si vous y êtes éligible. Comparez les offres en termes de taux d'intérêt, de durée de remboursement, d'assurance emprunteur, etc. Il est également possible de passer par un conseiller en gestion de patrimoine ou un courtier qui fera le travail à votre place et vous trouvera le meilleur crédit immobilier par rapport à votre profil.

Trouver l’appartement neuf adéquat

Acheter dans le neuf sur plan est un investissement important. Rechercher le futur logement neuf qui vous conviendra le mieux et au meilleur rapport qualité / prix est donc essentiel, même s'il s'agira de le mettre en location ensuite. Pour cela, listez les critères immobiliers qui vous semblent incontournables avant de vous plonger dans les annonces immobilières disponibles :

• l'emplacement : sélectionnez une ville ou un quartier (ou même plusieurs) que vous appréciez (Lyon, Rennes, Bordeaux...) mais aussi d'autres que vous connaissez moins mais qui pourraient vous offrir un cadre de vie agréable (Saint-Germain-en-Laye, Saint-Etienne...), proche des transports en commun ou de votre lieu de travail. Interrogez-vous aussi sur la vie de quartier que vous aimez. Plutôt animée dans l'hyper centre avec son offre de commerces et de services ou au calme en proche périphérie ? Si vous aimez la nature, regardez si un parc est présent à proximité pour vos balades en famille ou votre running matinal (comme le Parc de Sceaux ou le Parc de Maison Blanche à Marseille).

Le saviez-vous ? Certaines villes (hors Paris) sont situées dans des quartiers prioritaires de la ville (QPV) autorisant les promoteurs à commercialiser des résidences en TVA réduite à 5,5% au lieu de 20%. Il y en a beaucoup en Ile-de-France ou près des grandes villes. Pour acheter votre première résidence principale, et si vous avez des revenus modestes, c'est une solution à envisager !

• le type de bien : appartements ou maisons, en duplex ou sans étage, studio ou 5 pièces. Dans le neuf, il y a autant de biens que d'envies, avec des possibilités de personnalisation ;
• la typologie : identifiez le nombre de pièces principales dont vous avez besoin. Une chambre parentale et deux chambres junior, un bureau ou une chambre d'ami ? Le nombre de pièces dans un logement correspond au nombre de chambres ajouté à la pièce de vie. Un 4 pièces possède donc 3 chambres.
• les espaces extérieurs : dans le neuf, les espaces extérieurs sont plus courants... et plus variés ! Etage élevé avec un balcon ou en rez-de chaussée avec terrasse et jardin privatif, exposition Sud ou Ouest, vue Seine ou ville ?

Ces critères seront évidemment différents si vous souhaitez habiter le logement ou le mettre en location suite à un investissement immobilier en Pinel par exemple. 

Une fois les critères listés, il n'y a plus qu'à entamer les recherches d'appartements. Pour trouver tout l'offre de programmes immobiliers en cours de commercialisation en France ou prochainement mis en vente, plusieurs solutions s'offrent à vous :

• les portails immobiliers : généralistes ou spécialisés dans le neuf, il en existe plusieurs dizaines en France. Vous en trouverez beaucoup en effectuant une requête sur votre moteur de recherche favori. Vous pourrez filtrer les annonces par ville, prix, nombre de pièces, types de logements, dispositifs (ptz, pinel, tva réduite, etc)... et même par quartier ! Les programmes immobiliers neufs y sont en majorité présents, avec une courte description comprenant le trimestre de livraison, plusieurs photos et une grille de prix avec les appartements. Vous pourrez définir des alertes sur une ville en particulier (Lyon, Bordeaux ou Rennes par exemple) pour être rappelé lorsqu'un nouveau programme neuf sera mis en ligne. L'offre immo y sera donc importante mais il peut manquer les avant-premières et les dernières opportunités. Dans ce cas, la source suivante est à privilégier.
• les sites internet des promoteurs : pour être informé en avant-première, consultez les sites web des promoteurs immobiliers présents dans la région que vous ciblez. Vous y trouverez les résidences neuves prochainement mises en vente en avant-première mais aussi les potentielles dernières opportunités qui ne sont pas diffusées sur les portails. Surtout, la description des programmes y sera plus étoffée, vous pourrez y télécharger la brochure du programme ou les plans de vente, consulter la maquette virtuelle, découvrir les environs via une cartographie interactive. Les programmes neufs proposés n'auront plus de secret pour vous !

Signer un contrat de réservation avant d’acquérir votre bien

Vous avez trouvé votre bonheur, le studio de vos rêves ou le 4 pièces familial tant espéré ? Effectuez une demande d’information : vous serez rappelé par le promoteur pour obtenir plus de détails sur votre recherche et vous accompagner dans votre projet immobilier. Il vous proposera le ou les logements neufs qui correspondent à votre besoin, et d’autres pour vous permettre d’envisager des solutions alternatives. C’est le coup de cœur ? C’est le moment de réserver un appartement neuf, via la signature d’un contrat de réservation ou contrat préliminaire.

Ce contrat de réservation comprend plusieurs documents importants : les conditions générales et les conditions particulières, le plan de vente du logement et le plan de masse de l’ensemble de la résidence, le plan de sous-sol si une des annexes (parking, cave…) y est situé, mais aussi notice descriptive des prestations de l’immeuble et du bien, état des risques et des pollutions mais aussi état des nuisances sonores et aériennes. Il est indiqué également le trimestre de livraison, trimestre qui s'affinera à l'approche de la fin des travaux.

Une fois le contrat signé, vous devrez effectuer un dépôt de garantie dont le montant varie selon la politique commerciale du promoteur. Toutefois, il ne peut pas dépasser 5% du prix de vente si la signature chez le notaire intervient dans moins d'un an, 2% si cette signature intervient entre 1 et 2 ans. Ce dépôt de garantie vous sera remboursé si vous renoncez finalement à votre achat au cours du délai dit "SRU". Cette période de 10 jours calendaires (y compris week-end et jours fériés) débute le lendemain de la première présentation du courrier recommandé comprenant une copie du contrat contresigné par le promoteur. Cet envoi recommandé peut être effectué par voie électronique vous évitant d'être présent à votre domicile ou de vous déplacer en bureau de Poste.

Signature de l’acte de vente

Quelques mois plus tard, il est temps de signer votre acte de vente chez le notaire. Ce spécialiste en droit, notamment immobilier, offre la garantie du respect de l'ensemble des réglementations en vigueur concernant votre achat immobilier. C'est à cette occasion que vous deviendrez pleinement propriétaire de votre logement neuf. 

Le délai entre la signature d'un contrat de réservation avec un conseiller commercial et la réitération chez le notaire varie en fonction de l'avancement du chantier de construction du programme immobilier. Si les travaux n'ont pas commencé, le promoteur vous informera de la date prévue démarrage du chantier. Une fois les travaux débutés, vous devrez "passer chez le notaire" dans un délai d'un mois et huit jours après la notification du projet d'acte par le notaire. Si les travaux ont déjà commencé, la signature interviendra dans un délai de 3 mois et 20 jours après notification du contrat contresigné par le promoteur, étant défini que vous serez notifié par le notaire 1 mois et 8 jours avant la date prévue. A noter que les frais de notaire peuvent parfois être offerts par le promoteur dans le cadre d'une opération commerciale.

Réception de votre appartement neuf

Encore quelques mois de patience plus tard, voici le jour tant attendu de la livraison de votre appartement ou maison. Au cours des derniers mois, vous avez pu vous rendre sur le chantier à deux reprises afin de constater l'avancée des travaux. Lors de la visite cloisons, vous avez pu appréhender les volumes : les murs de séparation des pièces étaient posés ce qui permettait aussi de prendre les mesures adéquates pour votre futur mobilier. Puis, lors de la visite de pré-livraison, vous avez parcouru votre logement neuf quasi terminé et pu donner vos remarques au promoteur afin qu'il les prenne en compte pour le jour de la livraison définitive de votre logement.

La visite de livraison dure environ 2h, même si cela est très variable en fonction de la superficie de l'appartement. Durant cette visite, il vous faudra vérifier la conformité du logement avec les documents contractuels reçus : position des prises électriques, respect des demandes de travaux modificatifs, qualité des finitions... Aussi, il est important de venir équipé ! Pensez à prendre le contrat de réservation complet dont le plan de vente et la notice descriptive. Mais prenez également : un mètre pour vérifier les surfaces, un cable de chargeur de téléphone pour vous assurer du fonctionnement des prises électriques ou encore une lampe de poche pour vérifier les placards ou le tableau électrique par exemple. Si tout est correct, vous pouvez signer le procès verbal de livraison et récupérer vos clés contre le versement du solde du prix du bien (5%), le plus souvent par chèque de banque.

Si à l'inverse, des défauts subsistent lors de la livraison de votre appartement neuf, il est tout à fait possible de les signaler. Il s'agit de réserves. Vous pourrez les partager à votre promoteur immobilier lors de la visite de livraison. Si celles-ci ne sont pas trop impactantes, vous pourrez signer le procès verbal de livraison incluant ces réserves et récupérer vos clés. Les travaux de mise en conformité seront ensuite réalisés par les partenaires du promoteur immobilier dans les semaines suivantes. Si les réserves sont trop importantes et empêchent de prendre possession immédiatement de l'appartement, vous pouvez refuser la livraison et demander au promoteur de reprogrammer une nouvelle date de livraison.

2h pour relever les éventuels défauts d'un appartement neuf de plusieurs dizaines de mètres carrés peuvent vous sembler un peu court. Fort heureusement, vous disposez d'un délai supplémentaire de 30 jours suite à la livraison pour signaler les défauts complémentaires que vous pourriez trouver. Dans ce cas, il faut les signaler par lettre recommandée avec accusé de réception avant la fin de ce délai. Les réserves seront ensuite traitées progressivement par le promoteur et ses entreprises partenaires. Il est important de laisser accès à votre appartement aux prestataires afin de réaliser les travaux le plus rapidement possible, notamment si vous avez mis le bien en location. Un procès-verbal de levée de réserve est signé après chaque intervention pour justifier de votre satisfaction quant au traitement de la non-conformité.

Evidemment, votre logement neuf reste aussi couvert par différentes garanties, un des avantages de l'immobilier neuf : la garantie de parfait achèvement (1 an), la garantie de bon fonctionnement (2 ans) et la garantie décennale (10 ans). Les éléments couverts par ces garanties diffèrent mais vous permettront de trouver des solutions.