Comment réserver un appartement neuf ?

Le contrat de réservation est le document fondateur de votre achat immobilier neuf en vefa. Il est le document sur lequel seront repris tous les détails et informations du logement neuf que vous allez acheter, organisés au sein de plusieurs articles. C’est l’engagement pris par le promoteur immobilier neuf envers vous, client ou acheteur, de construire le logement que vous achetez en respectant un certain nombre de conditions tout en s'assurant que le projet est conforme. La vefa, ou vente en l’état futur d’achèvement, est le type de vente le plus courant lorsque vous achetez sur plan dans le neuf.

Le contrat de réservation, vous protège lors de la signature pour plusieurs raisons :

- Il mentionne le trimestre de livraison prévu du logement

- Il reprend les grandes lignes de ce qui sera signé chez le notaire

- Il indique les conditions de désistement

Ce document est également appelé « contrat préliminaire » car il vient en amont de la véritable signature effectuée chez le notaire, moment où le contrat deviendra définitif. Il est obligatoire au sens de l’article de loi L 261-15 alinéa 5 du Code de la Construction et de l'Habitation.

Pour que le contrat entre acheteur et promoteur soit valide, conforme à la réglementation et qu’il puisse ensuite est réitéré chez le notaire, celui-ci doit comporter plusieurs mentions obligatoires dont :

• Les comparutions, souvent présentes en début de contrat, désignent les coordonnées du vendeur – en l’occurrence celles du promoteur immobilier - et de l’acquéreur. L’acquéreur pouvant être une personne physique seule ou accompagnée d’un co-acquéreur. Il est également possible d’acheter via une personne morale, comme une SCI par exemple.
• Un descriptif complet de votre futur logement neuf avec notamment sa typologie, à savoir le nombre de pièces qui le composent, la surface habitable, les annexes éventuelles (balcon, terrasse, jardin, cave, parking, etc). En plus du détail dans les conditions particulières, le plan de vente du logement et le plan de parking éventuel sont associés en annexes.
• La localisation du logement dans son environnement et dans la résidence. Pour cela, un plan de masse présentant la situation du logement dans le quartier est fourni.
• Les prestations du logement via une notice descriptive contractuelle et légale.
• Le prix global du bien, le taux de TVA de la vente, et les modalités de paiement du dépôt de garantie et des appels de fonds. Le prix est ferme et définitif.
• Les différentes conditions de désistement et de remboursement du dépôt de garantie notamment en cas de non-obtention d’un prêt immobilier dans le cas d’un achat via un crédit.
• Les dates de livraison (ou d’achèvement des travaux) et d’actabilité (ou de signature chez le notaire) prévisionnelles.

Plusieurs annexes obligatoires seront également ajoutées au contrat : état des risques et des pollutions, plan d’exposition au bruit, plan de financement, etc. Le tout afin que vous puissiez avoir pleine connaissance de tous les éléments constitutifs de votre future résidence.

Qui dit contrat de réservation dit points clés à retenir.

• Dépôt de garantie : le dépôt de garantie est le montant payé par l’acquéreur au moment de la signature du contrat de réservation. Le montant est variable mais ne peut pas excéder 5% du prix de vente TTC du lot dans le cas où la livraison du bien est dans moins d’un an. Ce montant est réduit à 2% maximum si la livraison a lieu dans un délai prévisionnel compris entre un et deux ans. A noter que le promoteur immobilier neuf peut décider de mettre en place un dépôt de garantie fixe (par exemple 1500€) afin de vous permettre d’éviter toute avance trop importante. Le versement est effectué sur un compte bancaire spécialement ouvert pour l’opération immobilière ou sur le compte d’un notaire.

• Délai de rétractation SRU : une fois le contrat signé par l’ensemble des parties, et notamment par le promoteur, un courrier dit « SRU » vous est envoyé en recommandé. C’est le point de départ du délai possible pour faire valoir votre droit de rétractation. En effet, le client dispose de 10 jours calendaires pour revenir sur sa décision d’acheter le logement neuf. « Calendaires » signifie que tous les jours du calendrier de l'année civile, du 1er janvier au 31 décembre, y compris les jours fériés ou chômés, doivent être décomptés. Ces 10 jours débutent le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée et non à la réception. Privilégiez la lettre recommandée électronique si le promoteur la propose, plus pratique et ne nécessitant pas de se déplacer en bureau de poste.

• Désistement: vous avez le droit d'annuler librement et sans frais votre contrat de réservation et obtenir le remboursement de votre dépôt de garantie dans le cadre du délai de rétractation de 10 jours mentionné plus haut. Mais d’autres cas peuvent vous permettre d’annuler votre réservation :

  - Le permis de construire n’est pas autorisé par les services publics;

  - Le promoteur n’achète pas le terrain sur lequel la construction devait avoir lieu;

  - Vous n’obtenez pas le prêt bancaire souhaité pour financer votre achat;

  - Le logement / les équipements ont des différences importantes par rapport à ce qui était prévu dans le contrat et les annexes à ce contrat.

  Si vous annulez votre réservation après le délai prévu et en dehors des exceptions ci-dessus, votre dépôt de garantie sera perdu. Il est donc important de prendre son temps afin de s’engager.

• Date d’actabilité : pour que vous puissiez être propriétaire de votre appartement neuf ou de votre maison neuve, il faut déjà que le promoteur immobilier soit propriétaire du terrain sur lequel votre future résidence sera construite. Si la commercialisation connait un certain succès, et qu’une bonne partie des logements est rapidement vendue, l’achat du terrain peut se faire très rapidement après le lancement commercial. Ce n’est alors qu’à ce moment là que les travaux pourront commencer… mais aussi que vous pourrez, à votre tour, devenir propriétaire en signant votre acte de vente chez le notaire. Si au moment de la signature du contrat, le programme est déjà en cours de construction, l’actabilité de votre achat peut avoir lieu très vite. La date d’actabilité mentionnée dans le contrat de réservation est donc la date prévisionnelle ou réelle de votre signature chez le notaire.

Petite précision. En référence à l’article 1601-3 du Code civil, l’article L.261-3 du Code de la construction et de l'habitation indique que "la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes." Vous devenez donc propriétaire à mesure que la résidence existe et que les travaux avancent.

Attention au délai entre la signature chez le notaire et la livraison effective du bien. Dans le cas d'un investissement immobilier locatif au titre de la loi Pinel, un délai maximum ne doit pas être dépassé : 30 mois soit un peu plus de 2 ans et demi.

• Date de livraison : dans votre contrat de réservation, une date de livraison prévisionnelle sera indiquée. Celle-ci est souvent indiquée en trimestre. En effet, un chantier de construction peut rencontrer différents aléa difficilement prévisibles : intempéries, défaut de l’entreprise, cas de force majeure… Il est alors difficile de définir un jour d’achèvement précis plus de 2 ans à l’avance. A mesure que les travaux avanceront, le délai se précisera jusqu’à la réception de la convocation de livraison quelques semaines avant la fin des travaux.

Dans tous les cas, le professionnel vous accompagnera à chaque étape pour vous expliquer toutes les pièces constitutives du contrat. Vous disposez également d’un délai pour signer afin de pouvoir lire attentivement l’ensemble des documents. Lors de la signature de l’acte, vous pouvez aussi choisir de vous faire assister par votre notaire familial si vous le souhaitez.

Maintenant que vous connaissez tous les détails du contrat de réservation en vefa (vente en l'état futur d'achèvement), ne reste plus qu’à savoir comment trouver et réserver votre logement neuf au meilleur prix. Soyez accompagné dans toutes les étapes de votre projet d'acquisition par un conseiller OGIC.