Comment louer un appartement neuf ?

Pour réussir son projet immo d’investissement locatif, n’oubliez pas de vérifier l’offre et la demande, sur les studios et les 2 pièces notamment, dans la ville et le quartier que vous envisagez. Les deux cas pourraient conduire à un délai plus long pour louer ou à une obligation de réduire le loyer.

Toulouse ou Bordeaux sont des lieux très intéressants pour l’achat de petites surfaces par exemple, en raison de la présence de nombreux étudiants… mais elles ne le seront peut-être plus demain. Rennes est dans le top 10 des villes où il fait bon vivre selon le classement du Journal du Dimanche. Nantes dispose de son côté d'un taux de chômage relativement faible (5,5%) selon les derniers chiffres publiés, preuve d'un certain dynamisme. Saint-Denis dans le Nord de Paris offre des perspectives intéressantes grâce aux Jeux Olympiques et Paralympiques de Paris 2024. Renseignez-vous sur le marché immobilier local via internet où vous pourrez trouvez un guide sur l’immobilier local par exemple, sur les sites de petites annonces, ou auprès d’une agence immobilière. OGIC peut vous proposer des biens dans plusieurs villes d'Île-de-France comme Saint-Germain-en-Laye ou encore Saint-Ouen.

En tant que bailleur, il est également possible d’investir dans des superficies plus grandes de type 3 pièces ou 4 pièces, mais dans les grandes villes, l'investissement initial sera beaucoup plus important.

Dans tous les cas, un quartier idéal (la ref des quartiers) pour l’investissement locatif comprend les commodités suivantes :

• Des transports en commun : vérifier la desserte en transports en commun de la ville visée pour le confort de vos futurs locataires. Surtout, dans le cas d’immobilier neuf, il est possible que de nouvelles infrastructures de transports soient mises en service au moment de la livraison de la résidence. Une aubaine pour bénéficier de la nouvelle attractivité du quartier en tant que propriétaire-bailleur.
• Des commerces et services : évidemment, il faut que votre locataire puisse faire ses achats du quotidien près de chez lui. Pour être sûr de louer votre bien immobilier neuf, pensez à un quartier avec a minima une supérette si ce n’est un supermarché, une pharmacie ou encore un bureau de poste. Evidemment, tous les commerces ne pourront pas être accessibles à pied. D’où l’importance des transports vus plus haut. Vérifiez également la présence d’un médecin généraliste ou d’une maison médicale surtout si votre futur locataire en a besoin.
• Des établissements scolaires ou universitaires : pour les familles locataires, la présence d’une école élémentaire dans la ville est un critère très important dans la recherche d’un bien à louer. Plus le niveau augmente, plus il est acceptable d’avoir une distance plus lointaine, notamment car les adolescents peuvent prendre le bus pour se rendre au collège ou au lycée. N’oubliez pas les éventuelles crèches si vous pensez investir dans un appartement familial. Par contre, si vous souhaitez acheter un studio pour le louer, regardez plutôt du côté des quartiers universitaires, près d’un hôpital universitaire par exemple. Toulouse, par exemple, est un bon exemple : la ville rose est classée dans le top 4 des meilleures villes étudiantes en 2023-2024 par le magazine L'Etudiant.
• Des entreprises ou institutions attirant des travailleurs : enfin, un quartier porteur pour la mise en location immobilière est aussi un quartier riche en emplois et donc en travailleurs. Qui n’aimerait pas habiter près de son lieu de travail ? Des quartiers plus éloignés des zones d’emploi peuvent également être intéressants sous réserve que sa desserte en transports en commun ou par les axes routiers, soit bonne.

L’Etat et les collectivités territoriales aménagent aussi régulièrement de nouvelles zones d’habitation où toutes les commodités sont prévues. Parfois, ce sont mêmes de véritables éco-quartiers comprenant de nombreux immeubles neufs qui peuvent voir le jour. Effectuez des recherches sur internet à ce sujet pour connaître les projets en cours ou à venir.

L’achat d’un appartement neuf pour le louer peut vous permettre également de réduire vos impôts. On parle de défiscalisation car vous obtiendrez une réduction d’impôts de la part de l’Etat dont le montant variera en fonction du prix du bien, de la durée de l’engagement de location et de plusieurs autres critères liés à la qualité d’usage du bien et à sa performance énergétique.

Comment en profiter ? Deux dispositifs offerts par l’Etat sont possibles : Pinel et Pinel+, liés à la loi du même nom. Chacun présente des règles spécifiques mais dans les deux cas, vous vous engagez à louer votre bien à un loyer plafonné en fonction de la zone géographique où se situe le logement. Le bail conclu avec le locataire est donc encadré par les règles du dispositif. Par ailleurs, vous ne pourrez louer l’appartement qu’à des particuliers aux ressources modestes et inférieures à certains plafonds. Vérifiez la rentabilité de ce type d’investissement auprès d’un conseiller en gestion de patrimoine ou du conseiller commercial d’un promoteur comme OGIC.

• Le dispositif Pinel propose des réductions d’impôts inférieures au dispositif Pinel + car il est moins contraignant en terme de qualité d’usage et de performances énergétiques. En 2023, la réduction d’impôts est de 10,5% à 17,5% en fonction de la durée de location. En 2024, le montant de cette réduction baisse entre 9% et 14% avant l’arrêt complet de ce dispositif fiscal d’investissement locatif fin 2024.

• Le dispositif Pinel Plus permet, en 2023 et 2024 uniquement, d’obtenir des réductions d’impôts allant de 12% à 21% en fonction de l’engagement de location. Toutefois, pour obtenir ces réductions, le logement loué doit atteindre un certain niveau de performance énergétique (détails sur notre page dédiée) et remplir certains critères en terme d’usage : surface habitable minimale, présence d’espaces extérieurs de plus en plus spacieux selon la taille de l’appartement ou encore double orientation pour les plus grands logements. Dans le cas contraire, vous ne pourrez bénéficier que de la réduction d’impôts liée au dispositif Pinel classique évoquée plus haut aux plafonds moins intéressants.

Autre dispositif possible, la location meublée non professionnelle, dite aussi LMNP. Dans ce cas, plus question de plafonds, de zone, ou encore de critères d'usage... mais pas de réduction d'impôts non plus. L'avantage réside dans le fait que vous pourrez déduire de vos revenus fonciers l’ensemble de vos charges locatives : intérêts d’emprunt, frais de notaire, taxe foncière, charges de copropriété, frais d’entretien, réparations... si vous choisissez un régime fiscal particulier : le régime réel. Comme son nom l'indique, ce dispositif nécessite aussi que vous mettiez à la location un logement meublé, avec un bail d'une durée minimale d'un an. Les revenus générés ne sont soumis à aucun plafond puisqu'il ne s'agit pas d'une niche fiscale. Mais attention, les revenus locatifs liés à vos appartements ne doivent pas être votre source principale de revenus. Le seuil est de 23 000€ ou 50% des revenus de votre foyer fiscal.

Dans tous les cas, investir dans l’immobilier comporte des risques. Le non respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales évoquées. Contactez nos conseillers commerciaux pour en savoir plus. Par ailleurs, sachez que le prêt à taux zéro (ptz) n'est pas possible pour l'achat d'un appartement neuf destiné à de la location car ce dispositif n'est réservé que pour l'achat de sa première résidence principale. Vous devrez donc passer par un prêt immo classique.

Imaginons. Vous avez choisi le logement que vous voulez mettre en location, vous l’avez même acheté. Mais vous ne souhaitez pas vous occuper de toutes les démarches administratives pour trouver un locataire, récupérer le loyer tous les mois, vous occuper du calcul des charges, de la maintenance, etc…

Dans ce cas, les entreprises proposant un contrat de gestion locative pourront vous être d’un grand secours. Ce sont souvent des agences immobilières. Elles disposent de l’expérience et des outils nécessaires à la gestion locative et possèdent également un fichier client intéressant pour trouver des locataires rapidement. De plus, les agences proposant de la gestion locative ont une connaissance parfaite de la loi et des réglementations inhérentes à la location immobilière, qui, de surcroît, évoluent régulièrement. Vous vous épargnez à la fois une veille de ces textes juridiques et des sanctions en cas de non respect. Les agences pourront même encaisser les loyers et poster l'annonce avant même le départ des locataires précédents pour optimiser le taux d'occupation.

Enfin, en plus de la gestion locative, il est également conseillé d’envisager la souscription d’une assurance loyers impayés. Cela représente une garantie non négligeable pour vous assurer l’encaissement des loyers de vos appartements surtout si vous avez contracté un crédit immo pour financer votre acquisition. Bien évidemment, tous ces services sont payants. Mais les avantages sont suffisamment nombreux pour vous permettre de profiter de tous les atouts de l’investissement locatif sans trop de contraintes.