Comment fonctionne un bail réel solidaire ?

Séparation entre propriété du sol et du bâti

Rôle des Organismes Foncier Solidaire

Les OFS (Organisme Foncier Solidaire), au nombre de 143 structures agréées en 2024, jouent un rôle central dans le dispositif. Ces organismes à but non lucratif, agréés par l'État, assurent la gestion pérenne du foncier et valident le profil du candidat selon des critères précis d'éligibilité. Leur mission s'étend de l'acquisition des terrains à la gestion des reventes, garantissant ainsi la continuité sociale du dispositif.

Impact sur le coût d'acquisition pour l'acheteur

La dissociation entre foncier et bâti permet une réduction significative du rix d'acquisition, pouvant atteindre 15 à 40% selon la localisation. L'acquéreur verse une redevance mensuelle modérée à l'OFS, généralement comprise entre 1 et 2 euros par mètre carré, soit environ 100 à 140 euros mensuels pour un logement de 70 m².

Objectifs sociaux et économiques

Faciliter l'accès à la propriété pour les ménages modestes

Le dispositif cible spécifiquement les ménages aux revenus intermédiaires. Les plafonds de ressources 2025 s'adaptent aux différentes zones géographiques pour tenir compte des réalités territoriales :

Note : Les ressources prises en compte correspondent au revenu fiscal de référence (RFR) de l'année N-2.

Maintien du caractère abordable des logements à long terme

La pérennité sociale du dispositif repose sur un encadrement strict des prix de revente, calculés selon l'évolution d'indices officiels. Les futurs acquéreurs doivent systématiquement respecter les mêmes critères d'éligibilité, assurant ainsi la transmission intergénérationnelle de logements abordables.

Étapes clés pour les acheteurs potentiels

Le parcours d'acquisition débute par une évaluation rigoureuse de l’éligibilité du candidat pour le BRS, basée sur les revenus de l’année N-2. À partir de 2025, les candidats ne devront pas posséder un autre logement adapté ni un bien locatif générant des revenus suffisants. Le dossier nécessite des justificatifs professionnels, personnels et une attestation sur l’honneur concernant le patrimoine immobilier.

Relation avec les OFS et collectivités locales

Un accompagnement personnalisé est assuré tout au long du processus, depuis la sélection du bien jusqu’à la signature de l’acte authentique. Les OFS et les collectivités collaborent étroitement pour faciliter l’accès au dispositif et garantir sa cohérence avec les politiques locales de l’habitat.

Conditions et durée du bail

Durée typique d’un BRS et modalités de renouvellement

Le bail s’établit sur une période de 18 à 99 ans, avec un renouvellement automatique à chaque mutation. Cette caractéristique assure la stabilité du dispositif dans le temps et permet la transmission aux héritiers, sous réserve du respect des conditions d’éligibilité.

Engagements du propriétaire envers l’OFS

Les propriétaires s’engagent à occuper le logement en résidence principale, tout en ayant la possibilité de louer partiellement leur bien sous certaines conditions strictes. Ils doivent respecter les plafonds de ressources et s’acquitter régulièrement de la redevance foncière liée à l’occupation du terrain. L’entretien du bien et le respect des règles de copropriété font également partie des obligations essentielles.

Avantages financiers du BRS

Coût d’entrée moindre comparé au marché traditionnel

L’économie réalisée sur le prix d’acquisition peut atteindre 15 à 40% selon les secteurs. Cette réduction significative rend accessible la propriété dans des zones habituellement hors de portée des ménages modestes.

Accès à des aides et financements spécifiques

Les acquéreurs bénéficient d’une TVA réduite à 5,5% au lieu de 20%, d’un possible abattement de taxe foncière jusqu’à 100% selon les collectivités, et de l’éligibilité au Prêt à Taux Zéro pour les primo-accédants.

Contraintes et obligations

Limitations sur la revente et valorisation du bien

La revente suit un cadre strict avec un prix plafonné selon les critères du PSLA. Le nouvel acquéreur doit obtenir l’agrément de l’OFS et répondre aux critères d’éligibilité.

Conditions d’entretien et d’utilisation du logement

L’occupation en résidence principale est obligatoire, accompagnée d’un entretien régulier du bien selon les normes en vigueur et du respect des règles de copropriété.

Implication des collectivités et des OFS

Coopération pour identifier et mettre à disposition les terrains

Les collectivités territoriales et les OFS développent des stratégies communes pour repérer et mobiliser des terrains adaptés au dispositif, créant ainsi des programmes immobiliers répondant aux besoins locaux.

Suivi de la mise en œuvre et du respect du cadre légal

Le décret du 16 juillet 2024 renforce les obligations des OFS en matière de gestion et de transparence financière, assurant un contrôle rigoureux du dispositif.

Interaction avec les institutions financières

Prêts conventionnés et soutien bancaire

Les établissements financiers proposent des solutions adaptées au BRS, reconnaissant la solidité du dispositif encadré par l’État.

Conditions de financement spécifiques au BRS

Les banques intègrent les particularités du BRS dans leurs offres, avec un calcul d’endettement optimisé prenant en compte la redevance foncière. Les prêts peuvent combiner différents dispositifs (PTZ, prêts conventionnés) pour maximiser la capacité d’emprunt des ménages éligibles.