Comment calculer les charges quand on est propriétaire d’un appartement neuf ?

Le montant des charges lors d’un achat immobilier est une donnée importante à prendre en compte dans le budget total de votre projet. Dans l’immobilier ancien, un prix d’achat compétitif peut cacher une grosse surprise comme des charges de copropriété très élevées.

Pour comprendre correctement cet article, je vous conseille de savoir la différence entre un logement neuf et un logement ancien.

Tout d’abord, il est important de savoir que le montant des charges finalement payées sera différent si vous êtes en appartement ou en maison, si vous êtes dans un studio ou un 5 pièces, si vous êtes propriétaire occupant ou propriétaire bailleur. C’est pour répondre aux besoins des propriétaires mettant en location leur appartement qu’il existe une distinction dans les charges de copropriété : les charges récupérables et les charges non récupérables.

• Les charges récupérables : elles représentent les frais inhérents à l’usage quotidien du logement par le locataire : utilisation et maintenance des ascenseurs, eau froide, eau chaude et chauffage collectif, entretien et électricité des parties communes intérieures, entretien et exploitation des espaces extérieurs, certaines taxes comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (mais pas la redevance). En cas de doute, le détail est accessible sur le site internet de Legifrance.
• Les charges non récupérables : les frais du syndic et de gestion de l’immeuble, les assurances, les frais de télésurveillance et de mise en conformité légale de la copropriété, les réparations et travaux majeurs, l’entretien du matériel collectif, la taxe foncière et les frais associés. De manière générale, il s’agit de toutes les charges non mentionnées dans le décret n°87-713 du 26 août 1987.

Ensuite, chaque copropriétaire paiera au prorata de ce qu’il possède au sein de la résidence. Dans le règlement de copropriété est détaillé le nombre de tantièmes de chaque lot du programme immobilier : logement, parking, cave… Le total de ces tantièmes servira de clé de répartition des charges globales. Souvent, le syndic prévoiera aussi de distinguer les charges par batiment, notamment s’ils n’ont pas le même nombre de logements ou d’étages. En plus de ces tantièmes, les copropriétaires seront redevables de charges sur les équipements communs dans la mesure de leur utilisation. L’exemple le plus courant est l’ascenseur : un copropriétaire situé au rez-de-chaussée ne paiera aucune charge d’ascenseur sauf si ce même ascenseur dessert la place de parking en sous-sol associée à l’appartement. Dans la même logique, le propriétaire d’un logement au 6^ème étage aura des frais d’ascenseurs plus élevés qu’un propriétaire du 2^ème.

Dans un cas classique, les charges sont calculées selon les résultats antérieurs arrêtés lors du précédent exercice comptable de votre copropriété. Dans l’immobilier neuf suite à une vefa, par définition, il n’y a pas de période précédente sur laquelle se baser. Le calcul des charges des appartements neufs se fait donc à l’approche de la livraison de l’immeuble, par le syndic de copropriété provisoire défini par le promoteur. Il réalise une estimation grâce aux diagnostics de performance énergétique, au type de chauffage et d’alimentation en eau chaude sanitaire, aux points électriques présents dans la résidence, etc. Ce budget prévisionnel est ensuite voté lors de la première assemblée générale réunissant l’ensemble des copropriétaires.

Le paiement de vos charges s’effectue par provisions (avances régulières du même montant, mensuelles ou trimestrielles) auxquelles s’ajoute une régularisation annuelle qui peut être en votre faveur… ou en votre défaveur si les provisions n’étaient pas suffisantes. Le premier appel de fonds intervient à partir du moment où la construction est achevée et fonctionnelle.

Parmi les autres frais pour l'achat d'un appartement neuf, il y a les impôts et taxes. En voici quelques unes à avoir en tête :

• Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères : ces deux impôts sont payés différemment : la taxe d’enlèvement (TEOM) est payée par le propriétaire en sus de sa taxe foncière alors que la redevance (REOM) est dûe par le locataire, celui qui bénéficie du service de collecte des déchets.
• Taxe foncière : appelée également taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), c’est un impôt local redevable des propriétaires ou usufruitiers d’un bien immobilier. Dans l’immobilier neuf, vous pouvez en être partiellement ou totalement exonéré selon la réglementation de votre commune les deux années qui suivent l’achèvement de la résidence. Pour cela, vous devez faire une demande en bonne et due forme à votre centre des impots de rattachement dans les 90 jours après l’achèvement des travaux.
• Taxe d’habitation : depuis le 1^er janvier 2023, cet impôt a été intégralement supprimé pour les résidences principales. Toutefois, si vous possédez une résidence secondaire, celle-ci sera toujours dûe. Afin de mieux identifier les logements occupés sur le territoire au titre d’une résidence principale, et en l’absence de cette taxe, le gouvernement a mis en place une obligation de déclaration des occupants des biens immobiliers dont vous êtes propriétaire via le site internet des impôts.

La majeure partie des charges de copropriété lorsque vous achetez un appartement neuf est liée à la consommation d’énergie : eau, électricité, chauffage, etc. Ce budget n’est pas à prendre à la lègère tant il peut avoir un impact sur votre coût mensuel, d'autant plus avec les variations des prix de l'électricité et du gaz ces dernières années.

Le plus souvent, si vous êtes en appartement, l’eau froide sera payée via vos charges de copropriété. Un compteur individuel sera installé par le syndic après un vote lors de l’assemblée générale. Cela permettra d’avoir une répartition équitable de la consommation.

Pour l’eau chaude, cela dépend du mode d’alimentation. Si elle est collective, vous aurez là aussi un compteur vous permettant de payer uniquement ce que vous consommez. Si vous possédez une chaudière individuelle, il faudra payer le coût de l’énergie (électricité, gaz ou autre) en plus de l’eau froide. Enfin, côté chauffage, là aussi un compteur sera installé par votre syndic. Toutefois, en raison de la déperdition de la chaleur ou du chauffage des parties communes, le syndic va appliquer une répartition mixte, de l’ordre de 70/30. 70% des charges de chauffage seront réparties selon votre consommation mesurée par le compteur et 30% seront réparties selon les tantièmes, évoqués plus haut.

Evidemment, toutes ces dépenses énergétiques étant liées à une consommation personnelle, elles sont donc récupérables et pourront être refacturées au locataire du logement par le propriétaire.

Enfin, côté électricité, la charge individuelle n’est pas gérée par le syndic de copropriété. C’est donc au résidant de l’appartement (propriétaire ou locataire) de souscrire un contrat auprès d’un fournisseur d’électricité. Toutefois, l’électricité des parties communes ou relatives au fonctionnement du matériel de la copropriété (portes, interphones, pompes, etc) seront facturées par le syndic. Cela nous permet de basculer sur les charges de copropriété. 

Elles correspondent aux charges liées aux communs. Nous avons vu l'exemple de l'ascenseur mais il existe d'autres types de dépenses qui seront facturées à l'ensemble des copropriétaires.

• Entretien de l’immeuble : tous les frais relatifs au ménage, à l'entretien de la chaudière, ou de tout autre système collectif.
• Espaces verts : pour l’entretien, l’élagage des arbres, l’arrosage, etc.
• Gestion du syndic : il s'agit des frais que le syndic factura chaque année pour son services (assistance aux copropriétaires, comptabilité, relance des impayés, cooordination des prestataires, etc). Cette charge ne peut pas être refacturée par le propriétaire au locataire car cela ne lui profite pas.
• Assurance : le syndic contractera une assurance responsabilité civile (qui est obligatoire). Il est également possible de contracter une assurance multirisques mais cela est facultatif. L'immeuble sera également couvert par l'assurance responsabilité civile de chaque propriétaire, qui est obligatoire. En cas de sinistre, une convention dite IRSI détermine les règles de désignation de l'assureur chargé de la prise en charge et de l'indemnisation des victimes.

L'intérêt de réaliser un investissement dans un logement neuf réside principalement dans le fait que les copropriétaires ne devront pas faire face à de gros travaux dans l’immédiat. Toutefois, afin d'anticiper le coût souvent élevé de travaux de coropriété, un fonds de travaux est mis en place par le syndic. Ce fonds est obligatoire depuis le 1^er janvier 2017 dans le cadre de la loi ALUR pour les copropriétés de plus de 10 lots.

Vous l'aurez compris, lors d'un achat immobilier en vefa, il est important d'anticiper les charges qui vous seront facturées chaque année. En résumé, si vous êtes propriétaire occupant, vous en serez intégralement redevable. Si vous avez réalisé un investissement (en loi Pinel par exemple), vous pourrez refacturer à votre locataire une partie des charges dites récupérables qui deviendront alors des charges locatives pour l'occupant de votre logement. Les charges peuvent être individuelles (assurance, électricité, téléphonie...) ou collectives (eau chaude, chauffage, ascenseur, frais de syndic...). Les charges sont payées de manière mensuelle ou trimestrielle, par provision, avec régularisation chaque année. Le promoteur pourra vous fournir une étude de charges sur demande pour vous permettre d'anticiper au mieux ces frais.

Mais il est aussi possible de louer un immobilier neuf, pour cela je vous conseille de venir lire cet article