Le terme vefa désigne la vente en état futur d’achèvement c’est-à-dire l’achat d’un appartement neuf ou d’une maison neuve qui sera prochainement construit. Le process prend plusieurs mois, de la signature de votre contrat de réservation avec un promoteur jusqu’à la livraison de votre logement. En effet, le professionnel qui se charge de la construction de l’immeuble d’habitation suit un processus précis.
Bien choisir votre logement neuf
Tout d’abord, vous devez choisir votre futur appartement. Pour cela, il existe plusieurs dizaines de promoteurs en France. OGIC est l’un d’entre eux, et fait partie des 20 plus gros en Frances. Attention à bien faire la différence entre un constructeur de maisons individuelles, qui se chargera de construire une maison neuve sur un terrain que vous pourrez avoir acheté par vous-même et un promoteur immobilier, qui gère l’intégralité du projet, en passant évidemment par l’achat du terrain.
Pour bien acheter un logement neuf chez un promoteur, vous devez d’abord déterminer votre secteur en fonction de votre budget. Les promoteurs immobiliers proposent le plus souvent des programmes neufs en ville ou en proche périphérie, près de toutes les commodités (écoles, commerces, établissements publics et zones d’activités) et des réseaux de transports en commun. Idéal pour vous permettre d’accéder facilement à votre lieu de travail ou au collège de votre aîné. A vous de déterminer quelles villes (Toulouse, Marseille, Lyon, Paris ?) sont les plus adéquates pour votre future résidence.
Vous devez ensuite vérifier votre besoin avant d'acheter un appartement neuf : nombre de chambres, cuisine séparée ou américaine, balcon ou jardin, parking ou pas nécessaire ? Tous ces critères permettent de filtrer les résidences neuves disponibles sur la ou les villes choisies. L’intérêt du neuf dans un projet d’achat immobilier est que les espaces extérieurs sont souvent présents.
Vous avez tout ? Ne reste plus qu’à trouver la pépite ! Pour cela, des portails immobiliers recensent tous les projets neufs actuellement en commercialisation. Après chaque demande, un conseiller commercial prendra contact avec vous pour aller plus loin dans votre projet. Il pourra vous proposer un rendez-vous à distance ou dans un espace de vente près du lieu de construction. SI les travaux ont déjà commencé, ce sera l’occasion de voir l’implantation de la résidence dans son environnement. Mais attention, pour raison de sécurité, il n’est pas possible de visiter l’intérieur d’un chantier.
Mise en place du contrat de réservation
Une fois le choix de votre appartement effectué, vous pourrez signer un contrat de réservation. Il s’agit de la première étape de votre processus d’achat en VEFA. Il est d’abord possible de mettre une option sur votre lot préféré afin de vous laisser le temps de la réflexion. Au cours d’un rendez-vous, le conseiller commercial prendra le temps nécessaire pour vous présenter les éléments constitutifs : conditions générales et particulières, annexe au contrat, notice descriptive, plans du lot et éventuellement du parking.
Le plan de vente est l’élément central du contrat de réservation : il présente l’organisation générale de l’appartement, les côtes, la position des fenêtres, portes et autres éléments composant le logement. En fonction de l’avancement du programme immobilier au moment de votre réservation, vous pourrez aussi prendre connaissance de la position des dispositifs électriques. Parfois, le promoteur vous proposera une version 3D avec un exemple d’aménagement pour vous permettre de vous projeter au mieux. Ce plan de vente peut être amené à évoluer très légèrement d’ici à la livraison de votre logement notamment au niveau des surfaces finales.
Parmi les autres documents importants, la notice descriptive présente les prestations de la résidence et de votre futur appartement. Sa structure est formalisée et est donc toujours la même, entre tous les professionnels du secteur. Son contenu par contre, peut varier en fonction des choix de l’architecte. Tout y est décrit avec précision vous permettant d’anticiper ce à quoi ressemblera votre futur logement.
Confirmation de la réservation de votre logement
Après la signature de votre contrat de réservation, celui-ci doit ensuite passer dans les mains du promoteur pour contre-signature. Cela lui permettra de vérifier une dernière fois que tout est conforme et qu’il a tous les éléments requis pour poursuivre le processus d’achat de votre appartement neuf. Parmi les éléments, le dépôt de garantie qui est de l’ordre de 5% du prix du bien. Cette validation intervient très rapidement. Une copie du contrat contre-signé vous sera alors envoyée par lettre recommandée (papier ou électronique).
Cet envoi marque le début de la période dite SRU. Le « délai SRU » a une durée de 10 jours. Ce délai débute le lendemain de la première présentation du recommandé. Durant cette période, l’acquéreur a la possibilité de se retracter sans frais. Surtout, ce n’est qu’après la fin de ce délai que l’acquéreur pourra signer l’acte authentique de vente chez un notaire. Mais pour cela, le promoteur va vous demander un autre élément important : votre offre de prêt.
Financer votre acquisition
Si vous ne pouvez pas acheter comptant votre appartement neuf, c’est-à-dire payer l’intégralité du prix du bien avec vos fonds propres, vous aurez très certainement recours à un prêt immobilier. Il est important de comparer et de vérifier les conditions chez plusieurs banques afin d’obtenir la meilleure offre et optimiser ainsi votre budget d'acquisition. Les taux évoluent d’une banque à une autre et vous pouvez donc faire une belle économie sur votre mensualité.
Le promoteur vous accompagnera dans cette démarche en vous demandant régulièrement différents justificatifs comme l’accord de principe de la banque mais aussi l’offre de prêt finale signée. Dans tous les cas, votre financement devra être finalisé pour signer chez le notaire et obtenir l’acte de propriété de votre futur logement.
Acte authentique de vente et signature
Le contrat de réservation signé avec le conseiller commercial du promoteur est un contrat préliminaire lié à une vefa. C’est un peu comme la promesse de vente dans l’immobilier ancien. Dans les deux cas, il est nécessaire de passer par la case notaire à une date convenue ensemble pour signer l’acte authentique de vente.
Lorsque vous signez chez le notaire le contrat de vente, vous devenez propriétaire du terrain. Vous devenez ensuite progressivement propriétaire du logement à mesure que les travaux avancent.
Un acte authentique comprend plusieurs éléments constitutifs : il débute par un rappel des parties à savoir l’acheteur – vous, et le vendeur – le promoteur. Vient ensuite la présentation du type de logement concerné. Le notaire s’assure également des tantièmes et des surfaces mentionnées dans le règlement de copropriété, de la présence des différentes attestations d’assurance du promoteur ou encore de la présence de l’état des nuisances sonores et aériennes si la résidence est impactée.
Le contrat est signé chez le notaire, le plus souvent de manière électronique. Ce représentant de la loi s’assure que toutes les formalités sont respectées, notamment la publication au fichier immobilier. Il vous accompagnera également sur les éventuelles dernières démarches à réaliser.
Appels de fonds : comment ça marche ?
Dans le contrat de réservation tout comme dans l’acte de vente, il est précisé l’échelonnement du paiement de votre bien. En effet, vous ne payez jamais l’intégralité de votre logement avant sa livraison. Cela respecte à la fois les maximums autorisés par la loi en fonction des différentes étapes de travaux, et le contrat de réservation conclut entre les parties.
Un appel de fonds est une demande de la part du promoteur de paiement d’une partie du bien. Cette partie est calculée en pourcentage du prix. Les appels suivent l’avancée du chantier mais ne peuvent excéder : 35% du prix appelés à l’achèvement des fondations, 70% du prix appelés à la mise hors d’eau du logement et 95% appelés à la fin des travaux. Les 5% restants doivent être payés à la livraison du logement et sont une garantie pour le promoteur comme pour l’acquéreur à la remise des clés.
Si vous achetez via un crédit immobilier, il est possible de débloquer progressivement l’argent nécessaire au paiement des appels de fonds. Ainsi, la banque garde de son côté le reste du montant à payer. Vous ne payez que les intérêts dits intercalaires de la somme débloquée et pas les intérêts sur l’intégralité du montant du prêt. A noter que vous ne commencerez à rembourser le capital qu’à la livraison de votre logement.
Livraison de votre appartement neuf acheté en vefa
La remise des clés se déroule à la réception de votre logement. Comme indiqué précédemment, tout vous est remis une fois réceptionné le dernier appel de fonds, le plus souvent par chèque de banque.
La visite de livraison est précédée chez OGIC d’une visite de pré-livraison. Cette visite réalisée en amont de la réception du logement permet d’identifier les éventuelles réserves. Les intervenants du chantier auront ainsi le temps de procéder aux dernières retouches afin que vous obteniez un logement parfait lors de la livraison finale.
