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L’apport personnel est souvent un pré-requis pour acheter un appartement neuf et devenir propriétaire. Il s’agit de la somme d'argent que l'emprunteur peut affecter au financement de son projet de manière autonome, notamment grâce à l'épargne. Lors d’un achat immobilier, et selon votre situation, vous pouvez soit utiliser vos économies en achetant comptant votre bien soit faire un prêt immobilier, soit un peu des deux. Dans le deuxième cas, il est préférable d’avoir un apport pour plusieurs raisons que nous allons voir. Mais il est également possible d’acheter sans apport, par exemple dans le cas d’un investissement locatif.
Il faut savoir que lorsque vous demandez un prêt immobilier, plusieurs frais au-delà des intérêts classiques doivent être anticipés : frais de dossier, frais de garantie, frais d’assurance... L’apport personnel de l'emprunteur peut permettre de couvrir ces frais. Dans ce cas, on parle de crédit à 100%. Si vous ne pouvez pas couvrir ces frais, vous devez donc emprunter au-delà du montant souhaité : on est dans ce cas sur un crédit à 110%.
Un apport personnel permet surtout de renforcer votre dossier de demande de prêt auprès de la banque. En effet, en montrant que vous avez su mettre de côté sur votre salaire ou que vous avez de l’épargne disponible, vous assurez aux banques une tenue saine de vos comptes et votre capacité à rembourser un crédit immobilier. Par ailleurs, le prêteur n’est plus le seul à couvrir le montant du bien immobilier mis en vente : ce partage de risque est également un point positif.
Autre avantage, l’apport personnel permet de réduire le montant total à emprunter. Si le bien immobilier que vous ciblez a une valeur de 200 000€ et que vous avez un apport de 20 000€, il ne reste que 180 000€ à financer et à emprunter à votre banque. Vous avez alors le choix entre deux contreparties. Vous pouvez soit réduire la longueur du prêt : vos mensualités que vous devrez rembourser seront toujours les mêmes mais vous gagnerez sur la durée du prêt ; soit réduire la mensualité pour une durée identique à ce qui aurait été pour un financement intégral. Dans ce cas, cela vous fera un peu plus d'argent disponible tous les mois.
Toutefois, il est préférable de réduire la durée de son prêt immobilier car le taux d’emprunt est souvent plus élevé à mesure que la période de remboursement du prêt s’allonge. Cela peut aussi permettre de faire baisser votre taux d'endettement ou de conserver une plus grande part de votre salaire.
Pour réussir à devenir propriétaire de votre bien sans apport, plusieurs conditions doivent être réunies :
Malgré tout, même si vous remplissez ces conditions, elles ne garantissent pas que votre dossier ne présentant aucun apport sera accepté par la banque, qui prend ses décisions au cas par cas. Surtout si c'est votre premier achat. N’hésitez pas à comparer les banques afin de trouver la meilleure proposition.
Des prêts immobiliers spécifiques sont aussi disponibles pour faciliter la constitution de votre dossier et compléter le financement sans apport de votre résidence principale. Ces aides sont soumises à conditions et nécessitent tout de même de souscrire une assurance comme pour un prêt classique :
D’autres prêts existent : prêt collectivités territoriales, prêt des caisses de retraite complémentaire et des mutuelles, prêt aux fonctionnaires… Toutefois, il peut exister certaines limites et conditions dans ces aides (non cumulables avec d'autres, réservées à la primo-accession, etc...).
Au-delà de l’achat de votre résidence principale, vous pouvez aussi choisir d’investir dans l’immobilier neuf sans apport. Les conditions dans le cas d'un investissement locatif sont sensiblement les mêmes que celles citées précédemment. Toutefois, la préparation du projet sera dans ce cas un point primordial.
En effet, il est important de s’assurer de la viabilité de son investissement notamment via le loyer que vous pourrez prétendre obtenir. L’idéal étant qu’il couvre l’intégralité ou plus de la mensualité de remboursement de prêt. Dans ce cas, votre projet est autofinancé. Vérifiez donc le marché immobilier dans le secteur, la demande locative et le prix des biens disponibles à l’achat.
A noter que les banques seront plus enclines à prêter sans apport pour votre investissement locatif si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, d’autant plus si vous avez votre crédit ou vos comptes au sein de cette banque. Si ce n’est pas le cas, votre projet locatif doit rester raisonnable afin que vous puissiez devenir propriétaire de votre résidence principale à l’avenir.
Si vous souhaitez devenir propriétaire sans apport, de nouveaux dispositifs existent, qui peuvent vous permettre de devenir propriétaire plus facilement.
Dans tous les cas, constituer un dossier de financement pour acheter un appartement, qu'il soit ancien ou neuf, est une étape primordiale dans tous les projets immobiliers, qu'elle que soit votre situation. Pour vous faire aider, pensez à faire appel aux services d'un courtier en prêt immobilier. Il en existent plusieurs, notamment en ligne. On peut penser à Pretto par exemple ou bien à MeilleurTaux, notre partenaire. Ils estimeront votre capacité d'emprunt, prendront contact avec plusieurs banques pour vous trouver le meilleur partenaire financier en fonction de votre capacité d'emprunt.