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Comment acheter un appartement neuf sans apport ?

L’apport personnel pour acheter : est-ce indispensable ?

L’apport personnel est souvent un pré-requis pour acheter un appartement neuf et devenir propriétaire. Il s’agit de la somme d'argent que l'emprunteur peut affecter au financement de son projet de manière autonome, notamment grâce à l'épargne. Lors d’un achat immobilier, et selon votre situation, vous pouvez soit utiliser vos économies en achetant comptant votre bien soit faire un prêt immobilier, soit un peu des deux. Dans le deuxième cas, il est préférable d’avoir un apport pour plusieurs raisons que nous allons voir. Mais il est également possible d’acheter sans apport, par exemple dans le cas d’un investissement locatif.

Quels sont les avantages d’un apport personnel pour acheter ?

Couvrir les frais relatifs à l’obtention du prêt


Il faut savoir que lorsque vous demandez un prêt immobilier, plusieurs frais au-delà des intérêts classiques doivent être anticipés : frais de dossier, frais de garantie, frais d’assurance... L’apport personnel de l'emprunteur peut permettre de couvrir ces frais. Dans ce cas, on parle de crédit à 100%. Si vous ne pouvez pas couvrir ces frais, vous devez donc emprunter au-delà du montant souhaité : on est dans ce cas sur un crédit à 110%.


Rassurer l’établissement bancaire prêteur


Un apport personnel permet surtout de renforcer votre dossier de demande de prêt auprès de la banque. En effet, en montrant que vous avez su mettre de côté sur votre salaire ou que vous avez de l’épargne disponible, vous assurez aux banques une tenue saine de vos comptes et votre capacité à rembourser un crédit immobilier. Par ailleurs, le prêteur n’est plus le seul à couvrir le montant du bien immobilier mis en vente : ce partage de risque est également un point positif.


Emprunter moins pour réduire la durée ou la mensualité de son prêt


Autre avantage, l’apport personnel permet de réduire le montant total à emprunter. Si le bien immobilier que vous ciblez a une valeur de 200 000€ et que vous avez un apport de 20 000€, il ne reste que 180 000€ à financer et à emprunter à votre banque. Vous avez alors le choix entre deux contreparties. Vous pouvez soit réduire la longueur du prêt : vos mensualités que vous devrez rembourser seront toujours les mêmes mais vous gagnerez sur la durée du prêt ; soit réduire la mensualité pour une durée identique à ce qui aurait été pour un financement intégral. Dans ce cas, cela vous fera un peu plus d'argent disponible tous les mois.


Toutefois, il est préférable de réduire la durée de son prêt immobilier car le taux d’emprunt est souvent plus élevé à mesure que la période de remboursement du prêt s’allonge. Cela peut aussi permettre de faire baisser votre taux d'endettement ou de conserver une plus grande part de votre salaire.

Acheter sa résidence principale sans apport

Pour réussir à devenir propriétaire de votre bien sans apport, plusieurs conditions doivent être réunies :


  • Un dossier solide : CDI, revenus fixes, salaire stable, et profession sécurisante sont les garanties d’un dossier solide auprès de votre banque.
  • Des finances saines : donnez à votre conseiller bancaire l'assurance de votre talent à gérer vos comptes. Pas de découvert, épargne disponible – même si vous ne l’utiliserez pas - connaissance précise de la somme de vos revenus et de votre imposition… Evitez de contracter un crédit personnel par exemple dont le taux est très élevé et pourrait avoir un impact sur votre capacité d'endettement.
  • Un projet optimal : préparez le rendez-vous avec la banque en constituant un dossier complet justifiant votre capacité de financement et l’intérêt de votre projet.


Malgré tout, même si vous remplissez ces conditions, elles ne garantissent pas que votre dossier ne présentant aucun apport sera accepté par la banque, qui prend ses décisions au cas par cas. Surtout si c'est votre premier achat. N’hésitez pas à comparer les banques afin de trouver la meilleure proposition.


Des prêts immobiliers spécifiques sont aussi disponibles pour faciliter la constitution de votre dossier et compléter le financement sans apport de votre résidence principale. Ces aides sont soumises à conditions et nécessitent tout de même de souscrire une assurance comme pour un prêt classique :


  • Le prêt à taux zéro (PTZ) permet de financer une partie de son acquisition à 0%, c’est-à-dire sans intérêt d’emprunt. Ce prêt est proposé par une sélection d’organismes bancaires et est soumis à des conditions de ressources. Le PTZ est réservé aux primo-accédant, c'est à dire aux personnes achetant pour la première fois leur résidence principale. En souscrivant ce type de prêt, votre mensualité peut considérablement baisser. Pensez à vérifier votre éligibilité auprès de la banque ou du courtier sélectionnés.
  • Le prêt Action Logement / 1% Logement peut être proposé par votre employeur dans le cadre de sa participation au 1% Logement. Il vient en complément d’un prêt habituel. Rapprochez-vous de votre service ressources humaines pour savoir si votre entreprise est concerné.
  • Le prêt d’accession sociale (PAS) est accessible aux revenus modestes leur permettant de devenir propriétaire de leur résidence principale. Il a plusieurs atouts : le taux, les frais de dossier et les frais de notaire sont plafonnés et/ou réduits. Sa durée peut s’étaler de 5 à 30 ans, modifiable jusqu’à 35 ans selon le contrat de prêt.
  • Le prêt épargne logement (PEL) est accessible aux personnes titulaires d’un plan épargne logement. Il est possible d’emprunter jusqu’à 92 000€. Cependant, le montant maximum dépend des droits à prêt obtenus dans le cadre du PEL : rapprochez-vous de votre conseiller pour les connaître précisément. Le principal avantage est que le taux du prêt dépend de la date d’ouverture du plan épargne logement. Par exemple, si vous avez ouvert vote PEL entre février 2016 et juillet 2016, le taux du prêt sera de 2,70%.


D’autres prêts existent : prêt collectivités territoriales, prêt des caisses de retraite complémentaire et des mutuelles, prêt aux fonctionnaires… Toutefois, il peut exister certaines limites et conditions dans ces aides (non cumulables avec d'autres, réservées à la primo-accession, etc...).

Investir dans l’immobilier sans apport

Au-delà de l’achat de votre résidence principale, vous pouvez aussi choisir d’investir dans l’immobilier neuf sans apport. Les conditions dans le cas d'un investissement locatif sont sensiblement les mêmes que celles citées précédemment. Toutefois, la préparation du projet sera dans ce cas un point primordial.


En effet, il est important de s’assurer de la viabilité de son investissement notamment via le loyer que vous pourrez prétendre obtenir. L’idéal étant qu’il couvre l’intégralité ou plus de la mensualité de remboursement de prêt. Dans ce cas, votre projet est autofinancé. Vérifiez donc le marché immobilier dans le secteur, la demande locative et le prix des biens disponibles à l’achat.


A noter que les banques seront plus enclines à prêter sans apport pour votre investissement locatif si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, d’autant plus si vous avez votre crédit ou vos comptes au sein de cette banque. Si ce n’est pas le cas, votre projet locatif doit rester raisonnable afin que vous puissiez devenir propriétaire de votre résidence principale à l’avenir.

Les nouveaux dispositifs d’accession à la propriété

Si vous souhaitez devenir propriétaire sans apport, de nouveaux dispositifs existent, qui peuvent vous permettre de devenir propriétaire plus facilement.


  • Le Bail réel solidaire (BRS) qui est un dispositif mis en place par l’Etat permettant à des OFS (organismes fonciers solidaires) de dissocier foncier et bâti dans le cadre d’une opération immobilière. Concrètement, le terrain reste la propriété de l’organisme qui y fait construire un immeuble. Il cède ensuite à des personnes ayant des revenus modestes les droits réels sur le bâti, qui en feront leur résidence principale. Une méthode qui permet de faire baisser le prix de l'acquisition (et donc le montant du crédit) de l'ordre de 30 à 40% en fonction des opérations. En contrepartie, l'acquéreur devra verser une redevance d'occupation relative au terrain duquel il n'est pas propriétaire.


  • L’accession à la propriété par l’indivision (APPI) est un dispositif qui est proposé par OGIC. Il permet d’acheter progressivement un bien immobilier en s’associant à un investisseur institutionnel auquel vous rachetez progressivement les parts du bien.


  • L’accession progressive avec Acqer qui propose un service permettant d’acquérir sa résidence principale sans emprunt et de façon flexible avec un achat initial réduit à 4%.


Dans tous les cas, constituer un dossier de financement pour acheter un appartement, qu'il soit ancien ou neuf, est une étape primordiale dans tous les projets immobiliers, qu'elle que soit votre situation. Pour vous faire aider, pensez à faire appel aux services d'un courtier en prêt immobilier. Il en existent plusieurs, notamment en ligne. On peut penser à Pretto par exemple ou bien à MeilleurTaux, notre partenaire. Ils estimeront votre capacité d'emprunt, prendront contact avec plusieurs banques pour vous trouver le meilleur partenaire financier en fonction de votre capacité d'emprunt.

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